西园商业步行街动线及小结.doc

西园商业步行街动线及小结 ??2011年09月27日07:46??新浪商业地产 项目概况 项目概况 项目名称：西园商业步行街 开发商：武汉荣泽利华置业公司 项目地址：武汉市江汉区万松园路100号 占地面积： 2.1万方 建筑面积：5万方 项目规划：主力店三层，局部四层 定位：以时尚购物、休闲娱乐为主的体验式商业街区 目标客群：25-40岁的白领阶层 停车位：240个 开业时间：2011年9月19日 项目区域 项目区域 ?? 项目地处汉口核心商圈—武广商圈内 ?? 区域内为城市发展成熟商圈，人流、车流量巨大，商业氛围浓厚，配套齐全 ?? 区域内零售密集度高，竞争较为激烈，特别是在百货业态上，发展饱和 ?? 区域内休闲娱乐业态及餐饮业态体量偏小，且分布零散，存在一定发展空间 项目区位 项目区位 ?? 项目位于汉口万松园路精品一条街中段东侧 ?? 项目北邻建设大道，南邻解放大道，西靠万松园路，东达中山公园 ?? 项目仅西面临街，但万松园路较为狭窄，且规划为单行道，不利于车辆进出，区位并无优势 区域现状 区域现状 ?? 区域内汇聚了以新世界百货、武汉广场、武汉国际广场，世贸广场、SOGO百货为代表的众多高品质商业广场，是武汉目前最大、最繁华的商业区之一。 ?? 武广商圈主要由一些大型商业单体构成，已日趋成熟，武汉商业标杆地位无可取带，5年内区域中购物、休闲、餐饮、娱乐等商业体量可达百万方。 交通概况 交通概况 公路系统：城市主干道—建设大道、解放大道、青年路；10米宽万松园路 公交系统： 万松园站公交车站： 519.575 ； 中山公园公交站：9.508.522.524.548.549.571.575.592.703.705.706.716.726 万松园路较窄，且规划为单行道，加上附近有两所学校，放学高峰期，交通极其拥堵，导致项目周边交通环境较差 轨道交通 轨道交通 地铁二号线：马池路站、常青花园站、金色雅园站、汉口火车站站、范湖站、建设大道站、航空路站、中山公园站、循礼门站、中山大道站、和平大道站、武昌区政府站、小龟山站、洪山广场站、中南路站、亚贸广场站、街道口站、广埠屯站、卓刀泉站、虎泉站、名都花园、鲁巷 地铁2号线中山公园站距项目200米，将大大缩短项目与武汉三镇距离，未来可为区域内带来可观人流，利好本案商业发展 项目定位思路分析 项目定位思路分析 ?? 武广商圈内商业氛围浓厚，人流、车流量大，商业发展有较大空间 ?? 零售密集度高、竞争激烈，百货业态饱和，但休闲娱乐、餐饮等业态资源匮乏，分布零散，缺乏集购物、休闲娱乐、餐饮多功能于一体的体验式购物中心 ?? 随着区域内客单价不断增长，以武汉广场、武汉国际广场、新世界百货为主的商业项目日趋高端 ?? 本案定位应结合其项目指标及区位条件，与周边商业形成差异化，本案并无体量优势，应与商圈互补发展，弥补商圈空白定位为集购物、休闲娱乐、餐饮等多功能与一体的体验式商业街 项目规划 项目规划 项目规划 ?? 西园商业步行街规划为开放式步行街区，双首层设计，主力商业为3层，局部为4层。采用大中庭设计，最大限度的发挥中庭对客流的聚合与引导作用。 ?? 项目规划东、西两个主入口，万松园路是东侧的主入口，项目西侧直接连通中山公园，之间没有围栏，游园的人们可直接走进西园商业街 动线设计 外部动线 外部动线 项目位于建设大道、解放大道、青年路、新华路围合腹地，项目所临万松园路规划为单行道，客流打的或者自驾前往项目需要从建设大道取水楼方向进入万松园路到达本案，经项目右侧进入停车场，车辆进出较为不便。 项目联外道路系统较为薄弱，直接影响到本案项目的可到达性与辐射能力 内部动线 项目整体平面动线设计较为合理，为无商业死角区域，铺面面积大小基本为1：2的比例，展示面较好，给予了经营者良好的硬件条件 业态分布 1F潮流生活馆 潮流生活馆 项目一层主营餐饮+高端服饰店铺 2F流行精品馆 流行精品馆 二层主营各式特色精品店 3F休闲娱乐馆 休闲娱乐馆 目前武广商圈仅世贸广场规划有电影院，明显不能满足区域内观影需求，本案引进银兴乐天影城，建设面积超过6600方，共有12个影厅，规模较大，再配合其他休闲娱乐业态，紧紧抓住了武广商圈内休闲娱乐业态的可超越机会。未来，休闲娱乐业态将为本案带来可观人流，带动本案商业发展 4F欢唱世界 欢唱世界 四层主要为米乐星KTV，将 休闲娱乐业态置于项目高层，有助于带动人流上升 租金水平与运营方式 ?? ???西园商业步行街为开发商全持有项目，商铺只租不售，租金200-300元/平米?月，面积50平米起。 ?? 运营方式：统一规划、统一租赁、统一管理 ?? 运营思路：3年内提供200万的宣传推广费用，定期组织不同的商业活动，全面提升商业价值 硬件 硬件 项目规划有20条3-30米宽的通道