西城首席商业广场市场报告.ppt

2009年 成都商业地产轨迹示意图 成都写字楼市场情况 城西规划与市场 今年内，青羊区预计将拆迁整治土地5800亩，新居工程安置农民1.2万人。预计到2015年，城西将全面实现城市化，服务业占GDP的85%以上；到2025年，中心城区的辐射带动将使成都西郊变为世界现代田园城市的示范新区。 2009年7月，成都市建委启动成灌路两侧及土桥2000亩“城中村”改造，两到三年内这里将全部拆迁完毕。未来，几辈人挤在一间房里的当地居民将原地返迁，住进电梯公寓和花园洋房。 省政府搬迁规划在金牛宾馆外侧和内侧，占地1600多亩。 合力达建设在羊西线规划有276亩魅力新城，包括有高级住宅，五星级酒店，商务中心，购物广场商业街等，总建筑面积达75万方。 犀浦区域目前基本没有专门的写字楼，办公楼主要以政府及企事业单位自建为主，普遍修建年代较早，楼层不高，配套设施落后，主要分布在犀浦镇上。此类办公楼一般都是企事业单位，政府部门自己办公使用。 而服务型中小企业的办公多利用门市进行办公，很少有在办公楼内办公的。 高新西区的企业大多在总部基地里面或者自建办公楼里面办公。 基本没有现代写字楼，以老式办公楼为主，中小企业基本不在办公楼内办公。 区域写字楼市场 萌芽阶段： 以企业、政府机构自用办公楼为主，中小企业则多在住宅或商铺内办公； 启动阶段： 写字楼开始零星出现，入驻企业以支付能力较强的大型企业分支机构为主，中小企业数量较少； 快速发展阶段： 随着第三产业占整体经济的比重不断增加，以分拆销售的中高档写字楼大量出现，开始形成城市CBD，入驻中小企业大量增加； 国际标准化阶段： 国际标准甲级写字楼出现，强调环保概念，物业多为只租不售，单一业权物业比重增加，高素质物业管理，国际化商务区形成； 犀浦的写字楼市场目前还处在写字楼发展的萌芽阶段，需求未被开发。 国内各城市写字楼市场发展一般经历的四大阶段 √ 区域写字楼市场 第三产业发展速度、人流量及人口数量、城镇都市化是由萌芽阶段迈向启动阶段的三大要素。 ？ ？ ？ 萌芽阶段迈向启动阶段的三大要素： 写字楼发展条件 整个区域第三产业发展迅速，将对写字楼市场的迅速启动提供支撑。 郫县第三产业产值至2005年以来呈现持续快速的增长，从2005年的30亿左右，提升至09年的60亿，增长迅速。 2009年郫县产业结构8.6：58.1：33.3，从07年以来第三产业占比稳重有升，从31%上升到了33.4%，第三产业产值达到62.92亿元； 第三产业增速达到12.1%，与第二产业增速差距缩减到8%以内，发展势头强劲； 国内各个城市写字楼市场发展情况都与第三产业发展的速度成正比。 写字楼发展条件 随着郫县东南部新城的快速发展，区域的人口数量在未来将大量增加； 而快铁的开通，和老成灌路改造的完成，将为区域带来巨大的人流。 区域在规划及交通改善的双重刺激下，人流量和人口数量都会迅速增加。 写字楼发展条件 区域位于西部新城，随着交通的改善，将完全融入成都城区并形成西部城市副中心。 写字楼发展条件 犀浦写字楼市场能够满足迈向新阶段的三大要素，发展前景良好。 萌芽阶段迈向启动阶段的三大要素： √ √ √ 区域具备三大要素，写字楼市场的发展前景看好。 写字楼发展条件 写字楼市场总结以及建议 成都市写字楼市场从2006年以来高速发展，供应与需求情况一路走好，预计今年内供应量将达到40万方，大量供应集中在天府新城，该区域竞争将加剧； 从整体成交均价与成交面积来看，成交价格环比上升，成交面积也同比增长了； 从近期一系列政策来看，政府调控住宅市场的力度加大，反而让更多投资者转向商业地产，成都商业地产一路走红； 成都市区写字楼市场最近两年出现了井喷状态，且大都以5A甲级高品质写字楼为主，多集中在金融街及人民南路南延线，集中在未来一到两年内面世，未来竞争加剧； 高新西区以总部基地形式出现的办公物业也大量体现，该物业多以多层，小高层为主，环境优美，且受政府政策优惠，以受到大多企业的青睐，且已推出的各总部基地入住率都比较高； 成都未来写字楼市场在面临的是机遇与挑战并存的局面，且城西也面临土地放量与高度规划和整合中，包括最近的有合力达羊西线项目，将面临很大竞争。 基于以上启示，建议建甲级写字楼来弥补这个区域的空缺. 研究框架 宏观市场研究 轨道交通研究 区域市场研究 市场 研究 综合体研究 成都综合体市场研究 写字楼市场研究 酒店市场研究 公寓市场研究 豪华deluxe 奢华luxury 高档 upscale 中档有餐饮mid scale with F B 有限服务limited service 汽车旅馆motel等六（其中Limited Service类型饭店又分为：中档midscale 、经济型Eco