昆明三永别墅项目融资计划书.doc

昆明三永水乡别墅区开发项目 Part1-开发单位 | Part2-项目情况 | Part3-市场分析| Part4-融资需求 春城绝地，价值尊享 春城之肺——毗邻滇池、五甲塘湿地公园、新世界会展中心的绝有地理位置 宜居天堂——高端别墅、水系生态社区，春城乃至全国罕有的生活体验 “三永水乡住宅区”项目，位于昆明市官渡区六甲乡永胜村，紧邻滇池和实地公园。项目规划用地面积21万平方米（313亩），总建筑面积35万平方米，其中地上建筑面积23万平方米，地下建筑面积12万平方米；住宅建筑面积30万平方米，商业及配套建筑面积5万平方米；容积率1.05，绿化率45%。该项目现由国际一级资质的设计院来进行规划设计，拟建300座别墅、约1万平方米的商业用房以及3-4万平方米的别墅式酒店。 一、项目开发单位概况 云南空港房地产开发有限公司（简称“空港房地产公司”）成立于1995年，注册资本816万元，住所在昆明市巫家坝国际机场。经营范围为房地产开发及房地产配套相关设施的租赁管理；建筑材料、装饰材料、金属材料、五金、交电、百货、普通机械、电器机械及器材的销售。 空港房地产公司于2005年12月经昆明市土地局批准，取得了位于官渡区六甲街道办事处永胜村的6宗土地，并已办理了土地使用权证，6宗土地计187442.63平方米，一宗整合用地32亩，合计313亩。该地块现用于开发“三永水乡住宅区”项目（简称“本项目”）。该项目于2008年12月17日，经昆明市城乡规划委员会第十九次主任办公会审核批准项目建设，2011年4月26日经昆明市规划局审核批发了《建设项目规划条件许可证》。 二、开发项目简况分析 （一）项目建设概况 本项目位于昆明六甲乡永胜村。项目规划用地面积21万平方米（313亩），总建筑面积35万平方米，其中地上建筑面积23万平方米，地下建筑面积12万平方米；住宅建筑面积30万平方米，商业及配套建筑面积5万平方米；容积率1.05，绿化率45%。该项目现由国际一级资质的设计院来进行规划设计，拟建300座别墅、约1万平方米的商业用房以及3-4万平方米的别墅式酒店。 本项目户型均为南北通透，多面采光通风，宽敞明亮；24米超宽楼间距奢侈阳光新风，超大景观视野有私密，有阳光；实行8度最严日照规范，让生活充满阳光的顶级日照规划指标，1.05超低容积率，轻松实现8度日照硬指标；本项目对地基进行整体基础全开挖建设，有效避免和解决了地质沉降问题，安稳舒心稳固。 本项目建设有住宅和商业，住宅为上下五层别墅，地上三层为居住用房，地下负二层为车库，停车直接入户，人车完全分流，地下环保停车，让爱车有个阔绰的家；负一层为储物间，地下两层均为出售地上三层别墅时附带免费赠送给客户的。 本项目区域内配有百种名贵树木，千种奇花异草，6座喷泉，游憩广场以及温泉设施。国际一级资质的规划设计院倾力打造的欧式风格建筑群，设计独特、格调典雅。公建配套设施完善合理，优雅的园区环境，专业的物业管理，而且紧邻优美的滇池及五甲塘湿地公园，是置业安居的理想住宅区，拟建的“三永水乡住宅区”将能很容易吸引昆明财富精英及有识之士的购房欲望，市场前景良好。 （二）项目区位特点 交通状况：本项目距离昆明市区仅15公里，交通便捷，南北向有滇池路、官南大道，东西向有广福路、环湖东路，规划中的地铁2号线穿越本项目所在区域。 自然环境：与滇池为邻，该地块位于高原湖泊滇池直线距离几百米，常年西南风向从滇池上空刮来，空气质量佳，湿度相对较大；毗邻1200多亩的五甲塘湿地公园，环境优美。 会展中心：由省城投主导的占地约三千亩、总投资1000亿元的新会展中心项目紧贴本地块，其土地整理也基本完成，使本区片的配套和建设趋于成熟。 周边商业：世纪金源购物中心、新亚洲体育城商圈、奥辰财富中心、红星美凯龙等同仁医院、妇女儿童医院云秀书院、云大附中 定位依据及原则： 1.地理位置优越、环境优美。 2.与周边楼盘相比，本项目价格优势巨大。 3.高水平开发、高起点规划。 4.符合市场需求。 5.符合昆明市定位及长期规划。 项目整体定位：具有城市属性的高端优雅居住区 居住区定位：大型低密度、生态居住区；采用欧式典雅设计，建筑结构为框架结构。物业类型：别墅。 客户定位：昆明市及周边中高收入阶层 1. 昆明市及周边中上层收入水平。 2. 发展较好的中小私企骨干。 3. 需要改善住房需求，追求品质生活的一部分人群。 4. 昆明周边范围市县高收入者。 5. 个体经营者。 价格定位 目前，临近滇池的中高端楼盘“西南海”售价都在8万元/平方米，楼盘销售形势可观。本项目规划设计为临滇池高端住宅区，因此，在售价上也可比较“西南海”等楼盘，但我们更应该在售价上有所优势。根据比较分析后，本项