清镇西凯项目初步财务分析.docx

清镇西凯项目初步财务分析一、项目主要经济技术指标表一项目主要经济技术指标表序号项目数值（㎡）1规划总用地面积246727 2用地亩数（亩）370 3容积率3.0 4建筑密度30%5绿化率30%6总建筑面积943328 7地下建筑面积203147 8计容面积740181 9其中住宅面积667781 10其中联排24000 11洋房18000 12小高层496209 13底商66778 14回迁房62794 15商业面积72400 16其中集中商业20000 17新能源汽车展厅5000 18五星级酒店25000 19写字楼20000 20幼儿园2400 21机动车位（个）507922其中商业车位（个）87923可出售车位（个）4200二、测算边界条件的设定地下车库综合造价按2000元/平米，联排、小高层、底商综合造价按2200元/平米，洋房综合造价按2000元/平米，回迁房综合造价按1800元/平米，集中商业综合造价按3000元/平米，新能源汽车展厅、五星级酒店综合造价按4000元/平米，写字楼、幼儿园综合造价按2500元/平米。土地价按52万元/亩计算，回迁房按综合造价计算冲抵部分土地出让金。通过在二手房交易公司的调研了解及项目周边市场的实地考察，地下车库销售收入按60000元/个，联排销售收入按5200元/平米，洋房销售收入按4200元/平米，小高层销售收入按3200元/平米，底商销售收入按10000元/平米。本项目考虑分2期进行开发，建设期4年。一期开发时序为第1-3年，二期开发时序为第2-4年。通过对项目所在地市场的调研分析，本项目销售期按3年考虑，第一年去化率按40%，第二、三年分别为30%、30%。三、各方案对比分析方案一：1、投资估算分析本方案项目总投资为232096万元，其中建安成本158655万元，其他费用73441万元。表二方案一总投资表序号项目名称用地面积（㎡）建筑面积（㎡）单价（元/㎡）总价（万元）一建安成本1+2 158655 1地下　203147 2000 40629 2地上　740181 　 118025 住宅部分　667781 　 99414 其中联排　24000 1500 3600 洋房　18000 1305 2349 小高层　496209 1500 74431 底商　66778 1500 10017 回迁房　62794 1436 9017 商业部分　72400 　 18611 其中集中商业　20000 1790 3580 新能源汽车展厅　5000 3458 1729 五星级酒店　25000 3458 8645 写字楼　20000 2079 4158 幼儿园　2400 2079 499 二其他费用3+4+5+6+7+8 73441 3土地费用 370 亩　52万元/亩7937 4前期费用　　　 6844 5配套费用　　　 17024 6营业税费　　　 16202 7开发费用　　　 9569 8预备费　　　 15865 三总计一+二 232096 2、收入测算本方案项目总收入为270805万元，其中地下车库收入为25200万元，住宅商业销售收入为245605万元。表三方案一总收入表　项目名称建筑面积（㎡）单价（元/㎡）总价（万元）一次性收入地下车库销售收入 4200 60000 25200 住宅销售收入 604987 　 245605 其中联排 24000 5200 12480 洋房 18000 4200 7560 小高层 496209 3200 158787 底商 66778 10000 66778 总计　　 270805 3、财务效益分析表四方案一现金流量表序号项目合计计算期123451现金流入270805 0 54161 94782 81241 40621 1-1住宅销