商住楼地块项目营销策划方案.docx

gsjy南地块项目营销策划方案目录——项目定位项目周边配套设施项目可行性及SWOT分析营销策划成本及销售资金回款建议营销策略社会效应简要项目定位商品房定位可行性——项目已定位为商住楼，其中沿街底层为商业，其余均为住宅。从柳州城区的发展看，“城市向东走”的第一步应立足于阳和片区，阳和片区是唯一既接近柳州市主城区又具有一定配套设施的宜居区域，其余“向东”区域只有无生活配套设施的官塘工业园和离市主城区太远的雒容镇。由于阳和片区没有大型污染源，属于“向东”住宅区域首选。项目级别定位——1、项目有利因素：北侧有公立幼儿园即将建成；西侧是在柳州市知名度较高的冠亚楼盘（冠亚国际星城），定位为中档商住小区，配套有1000余平方米的室外游泳池；本案楼间距较大，首层全部架空（商铺除外），户型采光通风设计合理，配有全地下停车场（每个单元都有电梯进入地下停车场）。2、项目不利因素：东面、南面临桂海高速公路；北侧是公租房；地下车库出入口的设置对小区环境（安全、污染）有一定影响。3、项目级别应定于中档（偏低）住宅小区。项目周边配套设施配套基本满足本项目需求并逐渐完善中——本项目西北方向约500m有古亭菜市；北侧有公立幼儿园近在咫尺；古亭山小学和中学也离本项目约1km处；北侧大型综合超市在建；西南方向约2km处将于约3年内建成大型三级甲等医院，离本项目1km处有民营药店；西南方向约1km处有大型开放式公园，公园景观轴一直延至西面柳江河畔，公园东侧群山林立，北向约2~3km处是古亭山（城市绿肺）。项目可行性及SWOT分析优势——①国有企业，品质保证；②户型设计合理，中规中矩（88m2两房两厅，126m2三房两厅）；③住宅底层架空，超大景观园林视野；④楼间距较大，南北视觉间距达40m以上；⑤公立幼儿园近在咫尺；⑥5层大型超市在小区北侧；⑦周边无三废污染源。劣势——①东南面临近桂海高速公路不足100m，噪音污染严重，虽有绿林隔离，但作用不明显，对消费者的心理影响大；②北侧是安居房，阳和地区尚有“黄、乱、差”的阴影，且本项目为开放式小区，小区周边没有围墙围合，对小区治安有较大影响。威胁——最强竞争力楼盘冠亚国际星城79m2两房两厅户型已售罄，我项目目前88m2两房两厅户型可以独领风骚；冠亚国际星城96m2三房两厅户型精致实用，120 m2、136m2三房两厅户型环境宽松，我项目126m2三房两厅户型与冠亚120 m2户型相近；但作为两房两厅88m2户型偏大，作为三房两厅126 m2户型也偏大。如坚持按区域价位（例如5200~6200元起/ m2）销售，则销售周期预计较长（估计约3年内基本完成90%销售率）；具体方案还需与营销队伍商议。机会——①阳和片区属于“城市向东走”固定资产投资首选；②由于盛天龙湾、大富碧水山庄、正和城三个可威胁楼盘均较偏，周边配套设置无法与本项目媲美，故本项目最大的竞争对手是冠亚国际星城；可把精力集中与冠亚楼盘进行“优惠”周旋。营销策划成本及销售资金回款预售条件：1、该项目以柳州dc有限公司的名义进行房地产开发，该公司营业执照的经营范围及资质等级证书均达到项目开发的条件。2、该地块土地使用权证上，地类（用途）为“商服用地、城镇住宅用地”，且北地块已满足“配套建设公共租赁住房不少于1000套，面积不少于55000平方米”的要求；即南地块项目为完全商品房性质，可进行市场交易。3、尚需完善建设工程规划许可证、建设工程施工许可证的办理。预计2014年7月份前完成。4、完成主体建筑3层以上（相当于完成该单位工程25%以上的投资额）方可申请房屋预售（申报时附施工进度计划表），预计2014年9月份达到部分（预计5栋建筑，约600套住宅达到预售条件，本年度目标是600套中的200套）主体建筑3层以上，预计2014年11月份进行首次大型预售。5、dc公司与物业管理公司签订针对该项目的服务合同，预计7月份前完成。6、该项目的图纸预测绘报告，预计7月份前完成。7、该项目可售车位（地下室停车位）的布置图，预计7月份前完成。8、需提交给柳东建设局、市地名办的相关资料，预计9月份前办妥（建设局于接收材料并核准后，承诺5个工作日内办结，下发《商品房预售许可证》）。*以上预售条件均预计2014年11月前完成。营销措施费用（为简化该项工作的程序，提高工作效率，建议该项目内容包括在营销代理合同内）：1、2014年10月前支出销售中心装修、办公用品、办公家具、办公场所租金（该费用免）等预计费用约350万元。（可能将单独走公开招投标程序以确定装修公司、政府采购程序以采购办公用品及家具）2、2014年10月前支出建筑模型制作费用约10万元。（可能将单独走合同审批程序以确定模型制作单位）3、广告宣传及广告产品制作等费用：2014年内支出约300万元，2015年内支出约750万元，201