广场策划定位报告.doc

目 录 项目机会 ………………………… 1-5 策划定位 ………………………… 6-39 规划设计 …………………………40-80 第四章 价格建议 …………………………81-86  第一章 项目机会 一．项目认知 1．项目性质及规模 合肥市中心规模较大、容积率较高的综合体及地标建筑 综合体是市中各种物业功能复合、互相作用、互为价值链的建筑、文化等的集合体。 2．选址及场地条件研究 市中心商圈核心位置，毗邻淮河路步行街，稀缺性强 长江中路沿线是城市未来的精华段落，同时含山路口是这一段落最重要的眼位。市中心地区土地含金量高，因此存在着极为丰富的潜在价值。 并且华侨广场项目位于四牌楼商圈核心区，商业设施全，周边环境经中菜市地段改造也将得到整治。 图1-1：项目位置图 3．规划条件研究 地块四周都临路，是完整的一宗地，即“城中城”概念 从项目基地的规划条件来看，四侧均临道路，是完整的一宗地。并且因为综合用地，各类物业围合及组合，形成一个“城中城”。 地块四边道路具备不同条件： 东面：基地沿含山路的东边长165米，含山路虽路幅不宽（9米）连通长江中路、淮河路及寿春路，也是市中心的重要次干道，有疏导淮河路商业街人流的作用。含山路对面是合肥第四十二中学与较老的写字楼锦华大厦，可利用的资源较少。 北面：是中菜市路和7层商住楼，由于相距较近，对地块的规划利用有影响。中菜市路被政府提议规划改建为酒吧特色街，再北为淮河路，可借步行街的商业氛围和人气。 西面：基地沿群力巷总长107米。群力巷西为老式居民楼，西向较为杂乱，档次偏低，无特别景观及资源。 南面：沿中心核心东西主干道长江中路203米。长江中路路幅较宽，车流高于人流，沿线集中着政务、金融、商业等功能，承担着综合性中心的职能的黄金要道，未来将改造建设老城区的“商务走廊”，具备往来优势和都市景观资源。隔长江路是三星级酒店黄山大厦（高21层）、合肥市第九中学和一栋多层房（四层局部五层）。 从规划角度来看： 四周路价值高低为：南面 东面 北面 西面 商业价值最高的是：基地东侧及东南角（长江中路、含山路转角） 车行出入方便的是：长江中路及含山路、群力巷 拆迁较容易的是：基地东块区域（原华侨广场所在） 二．机会研判 1．市场潜力 合肥老城区打造中央商务区，长江中路未来为“商务走廊” 把握准城市发展的“商务脉络”。合肥老城区将打造中央商务区，长江中路未来升级为“商务走廊”。但区域升级伊始，相关的商务沟通环境及相关设施尚未完善，本项目率先开发需通过自生营造高品质的商务环境要素。 成为长江中路沿线、四牌楼商圈的标志性建筑 利用好“地段优势”是关键。本项目位于这样一个突出、特殊的位置，有望成为长江中路沿线和四牌楼商圈的标志性建筑。如能成功发掘这一潜力，将大大有助于本项目进一步聚集城市的优质资源。 适应城市发展增加中高端物业需求 根据合肥城市发展，崛起的经济圈在今后几年看好，作为省会城市，核心的聚集效应将逐步发挥，省会经济与城市经济发展中对中高端物业的需求会日益增长。 以华侨广场的自身优势来成为城市气息的建筑群代表，体现出省城都市经济的高度和总部经济应有的强势。 2．竞争条件 优质稀缺地段，具备开发高档地标性物业的先天条件，利用资源优势，可减少受相关竞争影响。 客观条件看，本项目所处的位置已具备开发较高档物业的先决条件，高档物业能更充分地发挥项目独有的地段优势和资源，体现地标性建筑的内涵。 如能很好利用自身优势（占领市中心最核心区位与商务走廊中醒目的形象），可减少受相关竞争影响的因素，具备可塑性和自主性。 3．发展起点 处于区域率先启动的高起点，“中菜市地段”改造以及长江路沿线升级的关键节点，将影响区域和市场未来发展。 虽然依照合肥规划，城市副中心及新兴区域正在火速发展，但老城区中央商务的地位经改造升级后也将“复兴”。 本项目的开发建设处于区域开发的高起点，也是中菜市地段改造以及长江路沿线升级的关键节点，关系着老城区中央商务区复兴的走向，可谓压力与机遇并存。 四牌楼商圈核心区目前还缺乏相关品质的商务配套和环境要素（人车混杂，商业环境待改善）。老城区的环境改造升级需要一个过程，是一个先做减法再做加法的过程，将贯穿项目的整个开发以至更长的时间，可能晚于城市新兴区域配套逐步完善的进度。 4．SWOT分析 华侨广场作为四牌楼商圈率先启动的改造开发项目，其所处地理位置及发展时期具有一定特殊性。以下即对其作全面分析： 表1-1： 优势（S） ● 商圈核心位置优势，人气较高； ● 综合体规模优势，形象好，可塑性强。 劣势（W） ●周边环境杂，缺乏高品质的商务配套和环境要素； ● 综合体项目开发周期较长，整体落成晚。 机会（O） ● 中菜市地段改造，区域整体提升； ●老城区未来打造中央商务区