中国房地产市场发展简史12年（1998--2010）.doc

中国房地产市场发展简史12年（1998--2010） 标签：中国房地产市场发展简史12年（1998--2010） 从98年国家结束福利分，房全国房地产市场开始产生，到本次415调控，我们将中国房地产的发展历程划分为四个阶段： ?第一阶段为房地产启蒙阶段（1998年~2003年），这个时期主要是房地产市场化机制形成阶段； ?第二阶段为房地产飞速发展、不断调控的阶段（2003年~2007年），这个时期主要是房地产发展和完善的阶段； ?第三阶段为阶段调控奏效阶段（2007年~2008年9月），这个时期主要的市场表现是市场第一次真正出现价量齐跌，调控奏效； ?第四阶段为市场急剧回升再打压阶段（2008年9月~2010年），在这个时期由于宏观经济受到了外部冲击，为了09年保8，国家启动了规模宏大的经济刺激计划，房地产市场在政策的多方面拉抬、托市的情况下走出了一轮价量大幅上涨的行情，但当房价涨速过快，积聚的金融风险和社会矛盾凸显的时候国家出台了415新政，对房地产的价格涨幅进行了调控。 ? (一)?? 第一阶段 时间：1998年~2003年 关键词：扶持、房地产原始积累 背景：由于1998年亚洲金融风暴波及到中国，当时政府为了挽救中国的经济，实行住房分配货币化。 措施： 引入开发商，鼓励开发商造房；对住房公积金贷款的个人和银行都免税； 对住房消费采用扶持政策； 制止商业银行指定保险单位办理贷款保险业务； 降低住房公积金存、贷款利率。 市场反应：在观望中抬升。 (二)?? 第二阶段 时间：2003年~2007年 关键词：过热、调整，再热、再调整 背景：中央认为局部投资增幅过大，应加强房地产市场的宏观调控，强化土地供应管理严格控制土地供应总量。 措施： 加强房地产信贷管理；出售房屋开始征收房产税；出台18号文件，促进房地产市场持续健康发展；8.31大限提高拿地“门槛”调控；存款准备金率上调，7%至7.5% ；加强土地市场的调控力度；打压需求，加息，上调基准利率；严禁非法压低地价招商，严格规范地方政府土地管理；最低首付款由20％提高到30％，取消住房贷款优惠利率； “新八条”打击炒房，炒地；个人购房不足2年的，交全额营业税；房贷利率再次上调，调控卷土重来；国六条出台，新一轮调大幕开启；开展房屋交易市场秩序专项整顿；个人住房转让所得征收个人所得税；规范房地产市场外资准入和管理；银监会、建设部、国家外汇管理局等纷纷出台调控政策。 市场反应：房价涨多跌少。 (三)?? 第三阶段 时间：2007年~2008年9月 关键词：信贷、税收、金融多管齐下，市场进入全面调控阶段 背景： 房地产开发企业购置土地面积出现近5年来首次大幅增加，土地价格快速上涨，涨幅达到5年来新高 。 措施： 建设部规范经纪行业；2007年，央行五次加息、九次上调存款准备金率；央行出台新政，购买第二套住房首付比例不得低于50% ， 2008年，央行五次加息、四次上调存款准备金率；国家多项调控再度把紧土地阀门；企业为个人购买房需征收个人所得税；小产权房不给宅基地证；要求严格建设项目贷款管理。 市场反应：一线城市房价应声下跌。 (四)?? 第四阶段 时间：2008年9月~2010年 关键词：政策拉动，楼市回暖，调控，市场进入冰点 背景： 2008年下半年以来，由美国次贷危机引发的华尔街金融风暴，快速席卷整个国际金融市场，中央迅速出台了一系列扩大内需、保持经济增长的政策和措施。? 措施： a)?? 次贷危机后救市政策 央行宣布“双率”齐降、五次降息；对储蓄存款利息所得暂免征收个人所得税；系列新政支持房地产；加强税收优惠政策；最低首付款比例调整为20%；促进房地产市场稳定健康发展。采取更加积极有效的政策措施，稳定市场信心和预期，稳定房地产投资，推动房地产业平稳有序发展。 b)?? 楼市过热抑制政策 非改善型二套房贷首付至少四成；土地有偿使用费的征收；廉租住房保障；首次下调商品房资本金比例；出台新规打击交易避税；严格执行二套房政策；保险资金投资房产不得开发地产和炒楼；严格执行“贷”政策；个人转租房屋征税；抑制部分行业产能过剩和重复建设；国务院发布“国四条”、国“十一条” 。 市场反应：销量和价格大幅上升，415新政后。