一品·东福房地产营销策划方案.ppt

项目篇 定位篇 建筑设计篇 营销推广篇 】项目目标【 】市场分析【 国民生产总值68.50亿元 全县地方财政预算收入1.28亿元 城镇居民人均可支配收入5668元 农民人均纯收入2940元 社会消费品零售总额达18.06亿元 旅游业实现收入1.85亿元 城镇化率达到25.6% 】市场分析【 住宅市场目前反应较好，但存在虚假繁荣现象。 目标客户群的购房欲降低。 目前大竹县形成整体市场形象的仅金利多一家，但推广模式简单化。 市场经营手段较落后，缺乏足够的媒体支持。 】楼盘竞争格局分析【 】楼盘竞争格局分析【 】楼盘竞争格局分析【 总结分析： 购买商铺者对地理位置的要求甚高 市场存在部分空置门面（特别是相对地势较偏或面积过大、总价过高的面铺 各大楼盘基本上都是以直接销售为主，（也有通过整体定位后成功招商而达到形成商业氛围——华夏名城） 如何达到商铺销售的利益最大化是本项目成功与否的关键因素 】SWOT分析【 道路宽阔，路网发达 ，交通状况较好 地段人气聚集优势 打造复合小区的规模形成优势 项目地块较为方正，有利于打造封闭式小区 开发商具有丰富的开发经验，先进经营手段和营销理念 周边配套不足 视觉景观效果和噪音环境 可能受影响 项目地块面积小，在整体打造上形成了一定的难度 缺乏可以依托的自然、人文景观 地块本身的产品附加值低 】项目价值与卖点提炼【 五大核心卖点—— ‘五福临门’ 文化——独特浓厚的东方喜庆文化氛围 物管——封闭式小区 设计——重庆知名建筑设计专家设计 外观——东方建筑风格 】项目调性【 】目标客户分析【 年龄范围： 职位范围： 区域范围： 】住宅定位【 市场定位 中高档民俗风情精品楼盘 核心内涵 一品美宅 · 百年福邸 】商业定位【 功能定位 竹城首席东方风情商业福地 】项目基本数据【 总占地面积：17654平方米 总建筑面积：61789平方米 容积率：3.5 】建筑风格【 】建筑形态【 核心打造 中庭核心景观的围合封闭式住宅小区 】园林设计【 】初步定价策略【 】营销推广之时间节点【 】媒体策略【 】SP活动【 】广告VI表现【 社区大门门联 】营销推广篇【 层差10元 起价1460 高层 3、4、5层价格最高 均价1420 多层 备注 定价区间（元） 建筑形式 住宅： 注：销售执行中将根据具体的销售情况，进行低开高走的价格调整，预计在销售周期内，在充分把控市场的情况下，将价格稳步提升50-100元。 商业： 会所、幼儿园、办公室等 作为配套自用 2F 3000-4000 1F 西面 5500-6000 靠南部分 一二层联卖 6500-7000 靠北转交处 东面 5500-6000 靠西部分 一二层联卖 6500-7000 靠东转角处 北面 备注 定价区间（元） 商业位置 开盘预热期 3个月 持续销售期 6个月 清盘销售期 3个月 诉求形象 诉求产品 诉求综 合优势 项目轴 …… 市场切入 开盘热销期 3个月 20% 40% 30% 10% 吻合本项目的风情定位 吸引眼球，方式独特 灯笼 5 直观、视觉冲击力强 大竹具有影响的官办媒体 软性新闻的效果尤佳 电视 4 价格便宜 配合DM单和海报效果好 特别适合周边区镇 横幅广告 3 具有良好的长期性和广泛性 适合打造高品质的形象 有品牌战略意义 户外广告牌 2 1、传播的针对性和可控性强 2、信息传递量大、效果好 3、价格便宜，可密集投放 DM单、海报等 1 选择原因 主要媒体选择 编号 主题1：福临万家活动 内容：送带倒“福”字的DM单到千家万户的宣传活动； 目的：聚人气、造势，塑造项目形象，扩大产品影响。 主题2：开盘文艺活动 内容：开盘喜庆的文艺汇演，引入一味地方喜剧明星（如：刘德一）为开盘现场造势，现场定房抽奖订房活动。 目的：开盘造势 主题3：招商推介酒会 内容：将积累的商家邀请来进行统一的项目推介活动 目的：在投资商中宣传本项目，促成招商的成功 主题4：下定送福娃活动（清盘期）（也可选择送物管费、家电等传统促销活动） 内容：凡购房下定的客户即赠送2008奥运福娃毛绒玩具一套 目的：促成客户下定，同时树立楼盘福邸的内在品质，借奥运树立开发商形象。 项目LOGO 一品·东福 营销策划提案 重庆由甲 】目录【 规避市场风险 达到项目利润最大化 实现资金的快速回笼 成为大竹地产经典楼盘 提升知名度，成就一品和本楼盘的品牌 】项目篇【 之经济分析 小结：大竹县经济社会事业发展快速，消费者收入迅速增加，消费欲望强烈，购买力较强。 之房产市场分析 小