在售楼盘孝感长湖项目营销策划方案.doc

前言 经委托，我司特针对长湖项目的营销策划工作对整个孝感城区内所在售楼盘进行了调查分析，市场调研工作自2010年2月19日—2月22日，报告作业期为2月22日—3月24日。 本次主要是通过市场调研，了解项目地块周边房地产市场现状及未来发展趋势，明确项目地块的开发条件和开发竞争环境，细分消费市场，确定目标客户群，为项目定位提供决策支持信息。呈贵司为确定产品性质作为参考依据，现根据《孝感长湖项目策划要求》，编制项目策划案，其中分四个部分进行： 1、产品出炉的依据：宏观市场、区域市场、楼盘调查区域、楼盘总结、访谈总结、市场总结。 2、产品定位：项目SWOT分析、被访者客户群定位、项目概念定位、项目形象描述、小区规划建议、建筑风格建议、户型设计建议、园林风格建议、各种设施建议、价格定位建议。 3、项目营销推广：广告定位语设计、广告风格设计、主题推广活动、媒体整合、营销策略、费用预算、效果监测、评估、修正。 4、开发节奏控制。 在贵公司的指导和配合下，经过详细的市场调查和认真分析，我司对该项目进行了极为准确的业态定位，在原规划上提出了一些调整建议，以使产品更完善，减少未来入市障碍，并根据该项目的市场定位、产品定位和孝感的市场环境，寻求最佳的市场推广方案，以实现贵公司牟取最大的经济利益的同时也为本公司获取相应的回报，实现合作双方的“双赢”。  第一部分 市场信息调研 一、城市概况 （一）区位优势 孝感市东邻“九省通衢”的大武汉，北连河南省的南大门信阳市，南靠广阔富饶的江汉平原，西接古城襄樊、荆州、车城十堰。 孝感城区位于市域南部、孝南区西部，地处东经113°55’，北纬30°56’。 市域南北长188公里,东西宽122公里, 位于湖北省东北部，东临省会武汉市，北与河南、随州交界，西接天门、仙桃、京山等县市，东连黄冈市的红安县和武汉市的黄陂区。市域总面积8910平方公里,占湖北省国土总面积的4。8%。现辖汉川、应城、安陆、三个县级市及云梦、大悟、孝昌三县和孝南区。 孝感是距离武汉最近的附属卫星城市，区位优势明显，经济边际效应逐步得到释放。 （二）交通状况 孝感交通区位优越。京广、汉丹和即将投入使用的长荆铁路穿境而过，107、316国道、京珠高速公路在境内纵横交错。汉江、环河、澴河汇通长江，城区距武汉天河国际机场32公里，随着孝感市孝天路的改造，孝感与武汉国际航空港的关系将更为紧密。形成了以铁路为动脉、公路为主体、水运、航运为补充的水、陆、空立体交通网络。 类型 发展概况 公路 北京至深圳(107)、乌鲁木齐至福州(316)两条国道和建设中的北京至珠海高速公路在孝感市区交汇而过，市境内214条省、市、县公路干道经纬如网，沟通全市城乡，公路密度居湖北省之首。 铁路 京广铁路纵贯南北，汉渝线横穿东西，并有安卫铁路将京广线与汉渝线连接。建设中的川汉铁路穿境而过，孝感铁路货场可办理全国联运手续。 航空 孝感城区距武汉天河国际机场32公里，有一级公路和高速公路直达。国内大中城市和香港特区均有班机定期飞行。 水运 市境内汉江、澴河、环河、汉北河等连通长江，可直达长江沿岸各地。 交通的便利与快捷是经济腾飞的保障，孝感完善的立体交通体系为经济发展打下了良好的基础，拉近了产业经济链接与置业联动，以武汉天河机场临空产业圈内各阶层将向孝感辐射，而孝感的置业阶层部分将进入武汉置业。同时，随着孝感经济的发展，孝感武汉城际铁路的开通，孝感将会吸引更多的异地置业人群向其靠拢。 （三）面积、人口 孝感市是一个发展中的新兴的中等城市，疆域面积8910平方公里，全市辖三县级市(应城、安陆、汉川)、三县(孝昌、大悟、云梦)和一区(孝南区)。 区划名称 应城市 安陆市 汉川市 孝昌县 大悟县 云梦县 孝南区 人口（万人） 20 70 120 65 63 60 75 面积（平方公里） 1103 1360 1663 1200 1986 604 960 2009年，孝感市总户数162。2万户，户籍总人口528。7万人，其中孝感市城区人口33万，全年城镇新增就业7。4万人，下岗失业人员实现再就业2。6万人。 随着孝感市城市发展水平上升，将吸引大量周边县市人群进城就业、生活，会进一步放大各种消费需求，房地产行业也会从中受益。 （四）资源环境 1、水资源 孝感市多年平均水资源总量38。14亿m3，其中地表水资源量36。73亿m3，地下水资源量6。59亿m3，地表水与地下水的不重复计算量1。41亿立方米。多年平均入境水量33。4851亿m3、多年平均出境水量55。8462亿m3 (出入境水量不包括汉江)、多年平均供水量20。9321亿m3、多年平均其它供水量0。5895亿m3、多年平均用水量20。9321亿m3、多年平均耗水量10。4277亿m3。地表水水质较差，无Ⅰ