商业大厦可行性研究报告.doc

西单华峰大厦 可行性研究报告 二零零三年三月 一、项目背景和概况: 1、项目名称:西单华峰大厦 2、项目位置: 华峰大厦处于西单商业区的南端，对长安街西单路口起到视觉延续作用，同时成为宣武门内外商业街建筑中坚，地理位置优越，商业环境上佳。 项目所处位置如右： 3、项目周围环境 西单地区作为北京乃至全国的重点商业区之一，其区位优势和价值是显而易见的，每天30~50万人次的客流量，使西单成为经商、宣传促销、形象展示等各类商业活动的首选地点。尤其是其本地化居民为主的居民构成，更是各商家产品进入北京的战略地带。 从近距离来看，西单除了大家所知道的西西核心区域及西单北部以外，实际上还有一个西单南延的概念。换句话说，西单实际上分为南北两个部分，即西单北大街和西单南大街。 从中距离来看，在不远的将来，西单地区和金融街地区，也必将会进行一体化的发展。因为，从北京目前各大功能街区看，西单地区和金融街地区，是距离最近的两大城市功能区。根据城市发展的墨渍效应——任何两个功能过近的城市功能区，就像两个相互邻近由不断扩大的墨渍一样，最终将连成一个整体。所以，今后的西单是一个为金融街服务的西单，而今后的金融街也是一个有西单作依托的金融街，从而实现“金融街——西单一体化”发展——这就是大西单的概念。 从远距离来看，西单还将与中关村共同构筑更加广泛的空间范畴。从纵向来看，随着地铁4号线的修通，将有一条贯穿西单南北大街的地铁线与北京西北部的中关村高科技产业园区相连，成为中关村与市中心沟通的真正的南大门。根据北京市政府的发展计划，到2008年，北京城市居民将有60%主要依靠公共交通，其中主要是轨道交通来解决出行问题。所以，4号线的建设也将大大加快。相信，随着4号线的建成通车，一个真正的大西单空间体系将最终形成。 就如同当年日本经济快速增长时期，顺势而生的银座商业街一样，北京也一定会出现一条面向国民消费的商展街。无论从目前的街区形态，还是从消费群结构来看，西单都能成为中国首都的“第一橱窗”，一座真正的“时尚风向标”。同时，西单将作为未来北京城的一个标志性地段，又将彰显出来此休闲购物的人群的身份，随着北京人的白领一族数量的急速增长，他们正在成为一个新的社会阶层——新北京人。青春、活力、时尚、有文化、有教养，而且他们的生活非常都市化，非常休闲化，因此，他们在选择休闲购物场所时，愿意选择一个非常都市、非常时尚、非常北京的地方，他们最应当属于的就是西单——因此，西单将成为“白领的西单”，而他们也将成为“西单一族、西单新人类”。这样，西单就拥有了一个最广阔、最稳定的客户群。 而要抓住这个客户群，最关键的秘诀就在于，将西单的购物模式完全按照体验经济的模式进行塑造——换句话说，应当将来西单购物转化为来西单体验休闲的乐趣，都市的乐趣，时尚的乐趣，购物的乐趣。随着时代的进步，广大城市居民出行购物的目的已经发生了深刻的转变。消费者在购物的过程中， 不仅仅要买到称心如意的商品，还必须能够体验到这一街区独有的逛街的乐趣。 二、项目规划设计及简介： 位置与环境： 工程地点在西单宣武门内大街东侧，油坊胡同西侧，北侧为马哥孛罗酒店，南侧是规划中的G1区绿地广场，占地1.13公顷，地下四层，地上十五层，规划建筑面积为12万平方米。 建设周期： 项目预计在2003年上半年开工，2004年底或2005年初完工，总施工工期控制在18个月至20个月。 3、项目楼层面积分布： 序号 楼层 楼面面积 用途 1 地下四层 9639 m2 车库 2 地下三层 9622 m2 车库、设备 3 地下二层 9622 m2 车库、设备 4 地下一层 9530m2 商场 5 地下合计 38413 m2 6 地上 7 首层 7941 m2 商场 8 二层 7951 m2 商场 9 三层 7951 m2 餐饮、娱乐 10 四~十一层 6368*8=50944 m2 办公 11 十一~十五层 2380*4=9520 m2 办公 12 机房及水箱间 780 m2 13 地上合计 85087 m2 14 总建筑面积 123500 m2 4、各层方案图纸附后： 5、建筑标准、技术说明： （1）、设计依据是2002年10月31日通过审定的设计方案通知书2002规审字1048号的设计精神设计的，华峰大厦所处西单商业区的南端，对长安街西单路口起到视觉延续作用，同时成为宣武门内外商业街建筑中坚，地理位置优越，商业环境上佳。 本楼采用西方现代都市风格设计，建筑风格上依据BBG公司规划方案，采用玻璃幕墙与石材交映的虚实对比手法，和错落有秩的体形组合方式，造就一种简洁而不失内涵，壮观又不乏精致的建筑形象。 结构设计：采用框筒结构，中央交通和隔墙做钢筋混凝土墙。抵抗风荷载及水平地震力，周边结