商业购物广场总体策划方案.doc

海口上邦广场 总体策划报告 第一部分 项目内外部因素分析 一、外部环境分析 1、十五期间宏观经济状况与零售业状况 十五期间，海口从泡沫经济中复苏，各项经济基本上都保持着较好的增长势头，并已走上健康发展轨道综合实力跃上新台阶整体经济形势良好，为投资提供了良好环境商业氛围越来越活跃，社会购买力增强，对零售业的发展起了很大的促进作用海发展提供了广阔的空间旧城改造经营场地，促进了业发展。 地区生产总值 (亿元) 农林渔牧业总产值(亿元) 工业总产值 (亿元) 社会固定资产投资 (亿元) 社会消费品零售总额(亿元) 城乡居民存款余额 (亿元) 2001 194.44 32.39 134.92 85.24 92.96 223.48 2002 203.10 27.39 161.40 93.57 101.96 252.75 2003 228.86 29.80 220.57 103.40 86.14 324.89 2004 271.52 34.67 231.43 119.28 120.92 338.20 2005 301.35 37.17 262.21 137.17 138.45 374.05 2001至2005年，海口城乡居民储蓄存款余额社会消费品零售总额.6倍，。零售业处于相对的水平，商品特色进货成本居高不下旅游消费低廉综合经济实力提升全市生产总值亿元，，上年增长1，，。经济增长的质量和效益，经济增长的基础得到巩固全社会固定资产投资，完成亿元，增长％；外商投资；人民生活水平明显提高全市接待过夜旅游者512.2万人次比上年增长11.2%全年实现旅游总收入47.2亿元，比上年增长10.4%。全市接待国内外旅游人数339.53万人次，比上年同期增长5%为整合资源使业发展再上台阶，海口《城市商业网点总体规划》提出，力争2010年社会消费品零售总额达到244亿元，比2000年增长1倍。新商业网点规划也成为与海口城市总体发展规划、“十一五”规划相衔接最为紧密的新规划之一，对我市未来15年商业网点布局和合理发展将起到积极的引导、促进作用。十一五期间，是支柱产业成长基础设施进一步配套完善的重要时期，也发展的黄金期。在未来5年内，海口工业化城市化，发展物流业、休闲娱乐业，海口在不断深化区域经济合作中，广泛开展与岛外城市间的交流往来和经贸合作中融入泛珠三角经济区域合作，特别加强在CEPA框架下与香港特别行政区的全面合作。零售企业进入，加快本地产品的开发和扩大销售市场实现海零售业整体升级彻底改变海旅游购物落后的面貌，让旅游购物成为新的利润来源上半年批发零售贸易业零售额为65.96亿元，比去年同期增长17.0%；住宿餐饮业9.94亿元，增长13.7%；其他行业2.43亿元，增长8.1%。?随着经济的不断增长，居民累积财富和现期收入都有大幅提高，城市人均可支配收入5718元，同比增长10.9%；农村人均现金收入2038元，增长8.3%；6月末城乡居民储蓄存款余额399.18亿元，增长6.8%。社会消费品零售总额达到67177亿元，比上年增长12.9%批发零售业零售额56589亿元，增长12.6%；餐饮业零售额8887亿元，增长17.7%。在限额以上批发零售业零售额中，汽车类零售额比上年增长16.6%，石油及制品类增长34.4%，文化办公用品类增长11.4%，通讯器材类增长19.9%，家用电器和音像器材类增长14.8%，建筑及装潢材料类增长22.1%，日用品类增长11.9%，家具类增长13.3%，食品、饮料、烟酒类增长13.6%，服装类增长19.6%，化妆品类增长19.1%，金银珠宝类增长13.9%。仓储商场、主题商场.8%，工业发展将成为未来经济增长贡献最大的支柱。而且海口市未来将重点发展汽车配件、生物医药、化工原料等产业，并带动相关产业的起步和发展，形成完整的产业链。经济总量的增长，以及工业经济对其他经济的极大带动作用，都将推动零售业的稳步发展。 城市人口的增长和中档收入人群的增多 海口市工业化进程已经在对城市人口数量、结构和周边地区的城市化造成影响，不但提供更多的就业机会，也有效提高当地的人均收入水平。对于现代零售业而言，人口数量的增长将直接推动零售消费，它们是零售业发展最直接的动力因素。未来海口市的零售消费总量将随着人口和收入的增加而递增，中档收入人群的绝对数量也将不断加大，这部分人群对购物环境和商品档次的要求将有所提高，更加强调特色化和个性化购物。 消费习惯的变更 海口市居民的收入水平和生活质量不断提高，必然增加更多的消费需求，也提高对商品的种类、购物的环境等的要求。不同消费阶层的壮大，将培育针对不同消费群体的购物场所，多样化成为未来购物场所的主流。 3、零售市场存在的问题 商业面积过剩 海口市