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上海二手房购买流程及要点 前言：买房跟找对象一样，就是一个不断调整心理预期的过程，最终买的 那个房不一定是同价位里最好的，一定是比较合适的，提炼一下，九个字“看 得上住得了养得起”。 只要走上这条买房之路，虽然波折难免，但再远的路也有尽头，终会买到 合适的房子。 2012 年曾听了德意志银行蔡洪平先生的访谈，房地产是唯一能够同时拉动投资和消费 的，政府目前的限购政策并不是最好。中国经济就是政策经济，为了打压房价抑制泡沫而实 行限购政策，不让富人买房更富，问题是房价太高，穷人买不起，每年500 万农民进城600 万大学毕业生，都是刚需，积累下来会出事的。好地段能买赶紧买吧。 现在的一线城市限购政策，其实是政府压制住房价，让穷人去买房，缓慢释放刚需和改 善需。渐渐的，泡沫就越来越少越来越少，一旦不加压制，房价在短期内必然快速上涨。 一张图让你判断是否该买房 （备注都是国家中短期的政策） 就我个人认为，买房尤其是在一线城市买房，还是比较稳妥的，但也要结合个人的职 业发展和人生规划，以下是相关流程及要点，仅供参考。^-^ 一、买房流程图 1、前期准备 2、实地看房 3、产权调查 4 、签订居间合同（讨价还价、定金、违约金） 5、签订买卖合同 情况一：按揭贷款 情况二：一次性付款 6.2交全款、税费到指定账户，交佣金给中介， 6.1交首付到指定账户 领房产证 7、申请公积金、商业贷款 8、签订贷款合同 9、申请过户，办理过户手续 10、办理燃气、有线电视过户（水电自动过 户） 11、领取房产证、拿钥匙 12、月供 二、各节点要点详解 1、前期准备 第一重要：买房的信念最重要，最怕犹豫不决，下定决心就会排除万难； 第二重要：筹谋首付，首付的多少决定了能买什么区位、地段、面积的房 子，除了首套房30%的首付，还需要额外留出房价的6%-10%作为交易费用（税、 费、佣金等）； 第三重要：目标楼盘或小区的交通、菜场、超市、物业、治安、学校、医 院等情况，现在网络很发达，感觉安居客做的还不错，网上挂牌价大部分跟实体 店差别不大，但也有不少乱开价的，门店报价相对靠谱很多； 2、实地看房 一般找一至两家靠谱的大中介 （中原、21 世纪等），在不同的区位，也有很 多口碑不错的小中介，对比既不能太少也不能太多，太少信息不全，太多信息混 乱，重要的是中介那个人很重要 （年纪大的经验丰富、捣糨糊的多；年纪小的可 能没那么多心机但不一定有好房源），对中介大部分是有罪推论，小心提防，多 比较不急于作决定。 实地看房，视当期的房地产行情，行情不好或者僵持的时候，可以有还价空 间2%-5%，行情好的话，业主有可能还会跳价，总之看房各种纠结各种煎熬； 3、产权调查 如有意向购买的话，要事先了解一下产权，是商品房、动迁房还是经济适用 房，房产证上有几个人的名字（交易需要产证人都签字，名字太多，就容易节外 生枝），房子有几个人都户口，有没有贷款、抵押 （这个很重要，否则到时候交 易不成），有没有营业税（上家交易不满五年要交总房价5.65%的营业税），中介 费用是各付各的还是都由买方支付，卖家的个人所得税谁来付等等； 4、签订居间合同 （或称意向合同） 如果双方意向一致，要付定金 （一定是“定”而不是“订”），先签一个意向 合同（一般是中介的打印好的格式文本，可以至网上有哪些信誉好的足球投注网站对比，一般不会有问题）， 定金多少视房产总价，一般100 万的房子，2 万定金，总价高的话，多付点也可 以，如果买方毁约的话，买方定金就没