上海服务式公寓上海服务式公寓.pdf

陆 ‰ 服务式公寓市场研究 服务式公寓市场研究 浦东船厂地块可行性研究Sep. 200 4 1 上海市服务式公寓总体市场分析 1.1 研究对象 上海的服务式公寓根据物业 特征，大致可以分为两类： 一、一类是“小户型单身公寓”， 这类物业以出售为主，再由开 发商通过与小业主签定一定年 限的合同，承诺每年一定量的 投资回报率，对外出租经营。 这类物业出现在上海住宅市场 始于2000 年，以“低总价、高 回报和服务式服务”投资理念 作为其最主要的卖点，大量投 资客趋之若骛。当初赢得市场 关注的楼盘有：青年汇、蓝朝 部落、虹桥首席和奔腾新干线 等。 二、另一类始于上个世纪90 年代 初期，伴随上海经济的发展和 金融等行业的进一步放开，在上海从事商务活动的外籍人士逐渐增 多，相应地为满足此类外籍人士特殊住房需求，以“上海商城服务式 公寓”为代表的物业类型逐渐风行上海。这类物业拥有“居家的舒适， 酒店的服务，会所的休闲” ，集住宅、酒店、会所多功能于一体，除了 提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布 局和家居式的服务，使他们在中国体验到家的感觉，享受优雅舒适的 家居生活。从最初的上海商城到目前以品牌优势取胜的“雅诗阁”集 团，形成上海房地产市场独具特色的物业类型。 以上两类物业虽然都称为“服务式公寓”，但是不同的目标消费群体 决定了其不同的物业特征。 本次研究对象的范围以后者为主，本次报告中的“服务式公寓”均为 ——高端客户（主要为外籍人士）为主要服务目标的、有统一的服务 式经营管理的、开发商只租不售的物业范畴。 3 服务式公寓市场研究 浦东船厂地块可行性研究Sep. 200 4 1.2 服务式公寓细分 比较项目 A 类 B+类 B 类 C 类 主要商业区、 市中心 市中心 市中心 地理位置 领事馆区 及外围 及外围 及外围 电梯 进口 进口/合资 合资 国产 建筑 中央式/ 空调 中央空调 分体式 分体式 品质 分体式 其它 进口设备 进口/合资 合资 国产 国际酒店 国际酒店集 专业 业主自 物业管理机构 集团 团/专业公司 公司 管 齐全（酒店 会所及服务 基本齐全 部分 部分 式） 国外知名 香港/ 基本为 基本为 设计公司 装修及