世联-7090政策应对专题世联-7090政策应对专题.ppt

70-90政策应对专题 新政对于套型限制的解读与分析 新政影响下的各城市发展商反应 本项目的应对策略 户型拼合的原则 保证拼合前各户型的功能完善，户型实用性基本达标； 拼合后的户型尽量保证卧室南向，客厅设置在景观较好一侧； 尽量保证拼合后主卧的私密性； 注意邻近功能空间的设计，以保证拼合后户型的实用性； 为拼合后的户型留有较大尺度的公共交流空间，满足目标客户家庭交流的需求。 东西向子母户型设计 2居+1居自由组合，既可以做为子母户型，满足部分业主希望照顾老人又不想与老人合住的需求，也可拼合成为大户型； 拼合前，1居户型功能完整，有南向阳台采光； 拼合前的2居户型南北向均有采光面，也可保证其居住舒适性。 塔式的子母户型设计 可设计一梯三户，中间一户可向上或者向下跃式拼合 左右两户为90平米的小户型单位，南北通透； 中间一户南向采光，向上或者向下跃式拼合，可以保证所有卧室和客厅南向采光。 跃层拼合要保证足够的面宽设计，避免内廊，保证拼合后户型舒适 注意相邻户型的功能空间处理 相邻户型的组合 户型拼合建议 考虑拼合后户型的合理性和舒适性，建议研究：“一个成熟的户型怎么分隔”，而不是“两个户型如何拼接”！ * 国家调控主要目的：是为了调整住房供应结构、稳定住房价格，保持和谐社会的长久稳定。新政出台主要是针对大城市房价涨幅过快的现象，但目前国家采取的是全国“一刀切”的政策。 大城市规划细则陆续出台：9.23~9.30深圳、北京、上海《住房建设“十一五”规划》陆续出台 1、北京、上海：按照总量和项目相结合的原则，新审批、新开工的商品住房建设，从总量上保证套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重达到开发建设总面积的70％以上 。 其中，政策房（经济适用住房、廉租住房、限价房）面积全部为90平米以下。因此，单个项目的套型比例的压力并不是很重。 深圳：“70%”严格按项目执行 2、主要针对在细则出台以后新审批，新开工的项目 九部委十五条调控细则出台以后。我们通过对所服务的众多城市开发商作了调查，了解他们对于新政的反应与对策 1、调控的重点城市，如深圳、北京率先推出调控细则，其它城市也会随之出台。开发商在政策刚出台始时表现比较紧张，现在政策逐渐明朗，有些城市如北京开发商感觉压力并不太大；深圳开发商，想各种办法，通过技术手段（如拼合户型，赠送阳台等）或开发节奏的控制尽量化解政策带来的不利因素。 2、在一些房价涨幅并不太高的二线城市，比如沈阳、石家庄等城市预计会沿用一线城市做法按总量来控制户型比例。 通过对我们服务的几个合肥开发商的访谈，他们表现并不是很紧张，在细则出台之前，加快报批各类证件，申办开工证，争取项目早日入市，已报规项目加紧运作 3、三线城市地方政府相关政策比较灵活，目前细则还未出台，执行时间未定，开发商反应相对迟缓，普遍反映不强烈，认为对单个项目不会产生太大影响，但普遍关注政策的动向 措施1：新政未来执行的连续性和力度目前还很难确定，本项目为大盘项目，开发周期较长，前期尽量考虑大面积产品，后期可视政策情况作产品规划上的调整（如石家庄可以在后期修改项目规划图） 措施2：考虑新政影响，主动调整本项目产品户型面积配比，可将多层、小高层部分户均面积调整为90平方米，从而提高90平方米以下产品比例，以降低本项目的政策风险和报建审批的难度。 措施3：若后期有严格细则出台，可以在开发中利用建筑设计上的弹性，考虑拆分户型等方法应对小户型比例要求。 弹性—— 发挥大盘优势，预留开发弹性，做好风险防范 二室一厅一卫 65.53平米 一室一厅一卫 72.30平米 南北两户拼合设计拼合前功能齐全，户型实用 Nolita幸福家园户型 卧室充分采光 客厅和卧室南向采光 三室二厅二卫 137.83平米 拼合后的大户型南北通透； 客厅南向，带阳台，拼合后面宽较宽，充分保证舒适性； 主卧南向采光，带独立卫生间，保证舒适性； 两个小户型的相邻功能空间接合较好，共同构成舒适的公共交流空间； 可打通隔墙拼合成舒适主卧套间 客厅面宽5.3米，形成宽敞的公共交流空间 缺点： 主卧正对客厅开门，影响私密性； 次卧北向，采光稍差； 南北两户拼合设计拼合后户型舒适度提高 可设置成带独立卫生间和衣帽间的舒适主卧套间 北向增加阳台，便可使整个户型南北通透 打通后设置客卫和客卧 橡树湾户型 = + 拼合后可扩大厨房面积，根据业主需要设计中厨和西厨 布置次卧，增加户型使用空间 扩大餐厅和客厅等公共活动空间面积 可设计一梯四户，左右两户拼合，保证拼合后户型南北通透 拼合前稍大户型南北通透，较小户型也保证南向采光。保证了两户基本舒适； 左边两户拼合后，整个户型南北通透，保证拼合后户型的舒适度。 B1 A1 A2 B