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浅谈物业服务 Centaline Consultants Part 1 物业服务 2 物业服务的法律解释： 物业服务企业，是指依法设立、具有独立法人资格，从事物业管理服务活动的企业。 物业管理本身是一种主体平等的委托合同关系，而非上下级的行政管理关系。未避 免字意上的歧义，即将物业管理改称物业服务。 物 业 管 理 的 基 础 3 物业服务人员的培养： 培养目标 培养适应社会主义市场经济建设需要，德、智、体、美全面发 展，掌握物业管理的基本理论、基本知识和基本技能，具有较强 的分析和解决物业管理实际问题能力的高级应用型专业人才。 培养方法 物业管理的基础知识，相关法律、法规； 人格健全，锻炼身体； 文字表达能力、公关协调和沟通能力。 4 物业费： 物业费是物业产权人、使用人委托物业管理单位对居住小区内的房屋建筑及其 设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目进行日常维护、修缮、 整治及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。 物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分： 1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； 2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用； 3、物业管理区域清洁卫生费用； 4、物业管理区域绿化养护费用； 5、物业管理区域秩序维护费用； 6、办公费用； 7、物业管理企业固定资产折旧； 8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用； 9、经业主同意的其它费用。 5 Part 2 物业管理的前期介入 6 物业管理的前期介入： 1 前期物业管理的含义 业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效前，建设单位选聘的 物业管理企业实施的物业管理。它是整个物业管理活动的初始阶段，也是 实施物业管理非常重要的环节。 2 物业前期介入的重要性 1.前期介入管理是整个物业管理活动中的关键环节，是搞好物业管理的主要 基础。 2.前期介入有利于减少物业建设中的问题和完善物业后期管理 3 物业管理前期介入的时机和方式 1.在规划设计阶段介入，积极参与物业建设项 目的设计，完善物业的作用和 管理功能，能够提供高效、优质服务的关键。 2.在项目建设期介入，强化物业的施工监理，协助监理单位对物业的建设进 行监督，确保建设质量，为业主争得了良好的硬件条件。 3.在物业验收期介入，及时发现存在问题，明确责任，落实整改措施和经费。 Part 3 解读前期物业服务合同 8 前期物业服务合同的主要内容：  示范文本意义深远 包干制、酬金制选其一  临时占用、挖掘本物业管