中国物业管理发展历程-上书房信息咨询中国物业管理发展历程-上书房信息咨询.pdf

中国物业管理发展历程 毋庸置疑，中国物业管理经过30 年的艰辛探索和快速发展，已经取得了诸多令人瞩目 的成就。但在这些成就的背后，应当清醒地认识到，中国几代物业人为此不仅付出了自己的 执著与追求、勇气与智慧以及辛劳与汗水，而且还一直在默默承受着许多“说不清，道不明” 的压力与委屈、痛苦与煎熬以及彷徨与挣扎，有时甚至要忍辱负重，经受血与火的残酷洗礼。 中国的物业管理在为改革开放和社会经济发展创造新的服务价值的同时，也带来了一系列过 去从未发生过的“剪不断，理还乱”的问题、矛盾与纠纷。 更令人揪心的是，随着时代的变迁与发展，在现行物业管理体制内，但凭全体物业人如 何殚精竭虑、奋发作为，这些盘根错节的物业管理问题、矛盾与纠纷不仅几无解决的可能， 而且还有动辄得咎、愈演愈烈、越来越多、最后导致中国物业管理30 年基业毁于一旦、累 及拖垮中国城市经济的可怕发展趋势。 因此，要逐一妥善解决中国物业管理30 年累积下来的诸多“沉疴痼疾”，确保中国物业 管理事业的和谐永续发展，我们绝对不能再像过去那样在既有发展体制内，想当然地动用各 种力量和手段去机械地做着“头痛医头，脚痛医脚”的琐事。时代变迁、社会转型、形势变 化及物业企业境遇周转、业主权利意识觉醒等业内外主客观因素的综合作用，决定了当前中 国物业管理的发展必须要有大思维和大变革。 一、中国物业管理30 年发展的时代背景和模式特征 众所周知，中国物业管理起源于深圳，标志性事件是 1981 年3 月 10 日，为满足深圳涉 外商品房——东湖丽苑业主（主要是香港业主）对于物业管理的消费需求，深圳市房地产管 理局向深圳市编制委员会申请成立了全国第一家物业管理企业——深圳市物业管理公司。 从这桩后来才逐渐被业内所公认的历史事件可以看出，中国物业管理的诞生是以全国首 家物业管理企业的出现为标志的，但这家企业并不是出于住房管理制度改革的自觉而独立产 生，而是出于中国改革开放大形势发展的需要，为解决涉外商品房售后服务过程中出现的实 际问题，通过模仿学习香港物业管理企业的做法和经验，而特事特办、而自发产生的一种“敢 为天下先之举”。 此举也非常符合改革开放之初主流的思想观点“白猫黑猫论”和“摸着石头过河”，因 而也被当作是一种先进管理经验而陆续在深圳和广州这两座毗邻香港、得风气之先的珠三角 城市推广开来。 因此，作为改革开放直接催生的产物，中国物业管理从诞生那一刻起，就注定不会从物 业管理的本质要义和核心价值出发去周全考虑物业管理实施的方式、条件和内容，就注定要 更多接受时代发展精神和改革开放的主导观念的深刻影响和制约。如果与时代改革发展节奏 合拍，中国物业管理就会顺风顺水；如果与时代改革发展潮流背离，中国物业管理就会举步 维艰。后来中国物业管理30 年的实践发展恰好就证明了这一点。 为便于进一步阐释，我们按不同时代的发展精神和改革开放的主导观念将中国物业管理 30 年的发展划分为“企业时代”（1981 年3 月～2007 年9 月）和“业主时代”（2007 年 10 月～现在～未来）。 其实从物业管理的本质要义来说，这样的划分非常滑稽可笑！因为物业管理本来就是业 主的一种财产权利，业主天然就应该是物业管理的主导者。但中国物业管理30 年的实践发 展确实就有很长一段时间业主的物业管理主导权被遮蔽、忽视和打压的非正常情况出现，因 此这样的划分虽然“荒谬”，但也非常符合中国物业管理的历史发展逻辑。 企业时代的中国物业管理所呼应的时代发展精神是强调效率和发展、追求速度和规模。 这一阶段改革开放的主导观念是“发展才是硬道理”，要完成的主要任务是“让一部分人先 富起来”。在业主方面的情况则是有了一定的物业管理消费意识，但物业管理的权利意识尚 未觉醒，对物业管理的具体运作也不太了解和关心。 企业时代的中国物业管理在业内各方面力量的积极努力和配合下，基本确立了“以企业 为市场绝对主导地位的一元化物业管理模式”。这个模式横跨中国物业管理发展的企业时代 和业主时代，完全主导了中国物业管理并不漫长的30 年历史。这个模式在全国业内对应的 专业表述即为“社会化、企业化、专业化和经营型”（简称“三化一型”）。“三化一型”模式 的权威阐释