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房地产开发管理实务 目录 第一篇 成本管理 3 一、房地产开发项目决策阶段的成本控制 3 二、房地产开发成本控制全案 5 三、成本策划，从经营的视角前置成本控制 9 四、基于合约规划的动态成本过程控制 11 五、如何有效控制规划设计阶段的成本 14 六、成本分级管控——异地项目管控新模式 16 七、多元化入手 为房企成本“瘦身” 20 八、房地产企业成本控制要点剖析 22 九、碧桂园：基于产业链整合的“战略成本管理” 25 第二篇 招标管理 27 一、招标工作人员应该注意的20个细节问题 27 二、开标前准备工作要点21条 29 三、8万元买回的启示 32 四、一次招标两度触礁 33 五、废标前请考虑成本 34 六、建设工程合同最低价中标办法探讨 35 七、如何看待“最低价中标” 39 八、投标价格与评标机制的经济学分析 40 第三篇 财务管理 43 一、房地产业如何进行税收筹划 43 二、房地产开发与销售的营业税的筹划 48 三、房地产开发企业的纳税筹划 49 四、解读《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》 51 五、富力与万科应对土地增值税的难与易 55 六、房地产企业纳税成本的剖析及控制途径 57 七、房地产税务筹划的另类思路 59 八、房地产开发企业的资金管理 61 九、房地产开发项目资金链管理 63 十、房地产企业融资能力构成分析 65 第四篇 风险管理 71 一、房地产企业风险控制与风险管理体系的建立 71 二、房地产项目的风险管理浅谈 76 三、房企推行风险管理流程及其关键问题 79 四、房地产企业项目合同的风险管理 83 第五篇 项目管理 87 一、浅谈房地产企业管理标准化之路 87 二、浅析房地产开发项目的市场定位 90 三、房地产产品定位实用技巧 92 四、房地产企业的规范化管理 5+2成功法则 96 五、香港新鸿基地产的经营模式评析 98 六、六大最具潜力地产模式 101 七、房地产企业项目管理模式分析 103 八、房地产企业如何打造核心竞争力 105 九、四步规划构建集团管控模式 106 十、万科的流程管理 108 十一、房地产项目管理五大重点 116 十二、项目管理原理在房地产开发中的应用 117 十三、设计变更、工程签证中的潜规则 121 第一篇 成本管理 一、房地产开发项目决策阶段的成本控制 目前，房地产行业逐渐整体进人调整阶段，房地产开发项目的风险也随之增大。“正确的决策是成功的开始”，因此，本文针对房地产开发项目的源头——决策阶段，来分析这一环节的成本控制问题。 一、建立科学的评价指标体系 第一，规划评价指标主要考虑可使用土地面积、建筑密度、容积率、绿地率、停车泊位、市政配套、公共设施配套、交通等因素。 第二，设计方案评价指标要考虑性价比、产业化、经济性、采光、通风、环保、格调、品位、与周围环境的协调、使用功能等因素。 第三，市场定位评价指标是以房地产市场调查资料和市场预测结果为基础，就租售价格、租售率、租售对象、物业管理费等建立评价指标。 第四，经济评价指标需要考虑财务评价和综合评价。财务评价根据现行财税制度和价格体系，计算房地产项目财务收入和财务支出，分析项目的财务盈利能力、清偿能力以及资金平衡情况，判断项目的财务可行性，风险预测等：综合评价是从区域社会经济发展的角度，分析和计算房地产项目对区域社会经济的效益和费用，考察项目对社会经济的净贡献，判断项目的经济合理性。 以上每个评价指标所包含的因素，对房地产开发项目的成本都有直接或间接的影响。比如建筑密度是指建筑基底面积占总用地面积的百分比，它反映用地合理性情况，是城市管理的控制性指标。容积率是反映地块开发强度的重要指标，无纲量，其内涵与“建筑密度”一致，但表述形式不同，容积率=总建筑面积／地块面积。适当提高建筑平均层数和建筑密度，控制适当的建筑容积率，可以减少房地产开发项目的单位造价。同时节约用地，从而能有效降低整个项目的建设资金。 二、技术与经济相结合，做好规划方案的优选 要真正有效的控制工程造价，在完成市场调查研究后，必须结合项目的实际情况，在满足使用功能和生产要求的前提下，将技术和经济有机结合，进行设计多方案比较，力求在技术先进条件下的经济合理，在经济合理基础上的技术先进。 房地产项目方案优选，是寻求合理的房地产开发方案的必要手段。对于房地产项目策划中提出的各种可供选择的开发经营方案，都要进行经济分析和计算，从中筛选出满足最低可接受收益率要求的可供比较方案，并对这些方案进行比选。在进行可供比较方案，优选时，应注意各方案之间的可比性，遵循费用与效益计算口径对应一致的原则，并根据项目实际情况，选择适当的经济评价指标作为比选指标。 房地产项目通常采用的方案优选指标有：差额投资内部收