建物公设比登记高低及虚坪问题解析.ppt

建物公設比登記高低及虛坪問題解析-黃志偉 一、區分所有建物共有部分增加，房屋（虛坪）高比率原因 1/2 （一）建築設計彈性化運用。 節能減碳，落實綠建築概念，活化建築設計。 （二）建物面積計算方式與法規規定相互矛盾，提供灌虛坪之機會： 一、區分所有建物共有部分增加，房屋（虛坪）高比率原因 2/2 （三）民眾對公共設施之迷思。 誤認建物公設比高表示房屋品質優，將中庭花園誤為公共設施。 （四）當層樓梯（小公面積）登記在主建物面積，銷售時訴求低公設比。 83年10月17日修正前。 （五）地下層及車道面積由全體住戶分擔。 建物所有權登記法令補充規定第十一之四點。 （六）相關建築法令訂定。 94年7月1日修正建築設計施工編第95條。 （七）營建機關免計入建管面積及總樓地板面積、而地政機關依不同法令受理建物測量登記。(建築設計施工編第1、95、96、162條，地籍測量實施規則第273條) 二、建物所有權第一次登記之要件 三、建物所有權第一次登記之性質 (一)登記之任意性。 (二)產權之確定性。 (三)登記之部分性。 (四)合法建物性。 (五)一物一權性。 (六)單方申請性。 四、附屬建物(陽台、屋簷、雨遮等)之登記法令變革 1/2 (一)台灣省政府46年5月3日令牆壁外之陽台、露台等不予登記。 (二)台北市政府62年10月16日領有使用執照之陽台，可依實際面積以附屬建物測量登記。 (三)台灣省政府63年6月28日發布台灣省土地建物複丈規則，牆壁外之突出物不予登記。 (四)內政部70年7月23日陽台以附屬建物辦理測量登記。 (五)內政部71年8月12日發布建物測量辦法，陽台、屋簷、雨遮准予登記。 (六)內政部79年6月27日修正發布地籍測量實施規則，陽台、屋簷、雨遮仍准登記。 四、附屬建物(陽台、屋簷、雨遮等)之登記法令變革 2/2 (七)內政部81年5月30日訂定建物所有權第一次登記法令補充規定，因退縮建築形成之露台及建築牆外突出部分(裝飾牆) 准予登記。 (八)內政部85年6月4日修正建物所有權第一次登記法令補充規定，建物使用執照竣工平面圖載明陽台、屋簷或雨遮得以附屬建物登記。連接於一樓主建物直上方有遮蓋物，使用執照竣工平面圖註明為平台或陽台准予登記，但花台、雨棚、雨庇、裝飾牆、栽植槽、露台不予登記。 (九)內政部90年2月16日修正建物所有權第一次登記法令補充規定，建物除使用執照竣工平面圖載明為陽臺、屋簷或雨遮者，得以附屬建物登記外，其他如露臺、花臺、雨棚、雨庇、裝飾牆、栽植槽等均不予登記。但使用執照竣工平面圖已將附屬建物計入樓地板面積者，不在此限。使用執照竣工平面圖已將附屬建物計入樓地板面積得予登記。 (十)內政部95年12月14日非屬陽台、屋簷或雨遮性質，應計入樓地板面積，方可測量登記，入口雨遮不予登記。 五、共有部分之登記方式及法令變革 1/2 (一)地籍測量實施規則83年10月17日修正前： 區分所有共用部分原則應測繪於各區分所有建物之內。 (二)地籍測量實施規則83年10月17日修正後： 即專有部分及共用部分分別測繪登記。 (三)土地登記規則98年7月23日修正後： 區分所有權人按其設置目的及使用性質之約定情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各相關區分所有權人共有。 (四)公寓大廈管理條例施行84年6月30日以後： 共有部分及約定共用部分，均以共用部分登記。 五、共有部分之登記方式及法令變革 2/2 1.共同出入、休憩交誼區域，如走廊、樓梯、門廳、通道、昇降機間等。 2.空調通風設施區域，如地下室機房、屋頂機房、冷氣機房、電梯機房等。 3.法定防空避難室。 4.法定停車空間。 5.給水排水區域，如水箱、蓄水池、水塔等。 6.配電場所，如變電室、配電室、受電室等。 7.其他經起造人或區分所有權人同意或協議為共用部分者。 (六)民法第799條第3項、第4項、第5項規定： 區分所有人就區分所有建築物共有部分及基地之應有部分，依其專有部分面積與專有部分總面積之比例定之。但另有約定者，從其約定。 六、共有部分比率分算之態樣 1/2 (一)分算原則為依實際使用： 建物共同使用部分之項目應屬土地登記規則 所稱區分所有建物共同使用部分、其項目及所有權之劃分係私法上契約關係，宜由當事人依照民法規定合意為之，不宜由地政機關逕為認定建物共同使用部分之項目及合併方式。 (二)分算方式為契約自由約定： 起造人或區分所有權人相互間之自由契約約定為之。 六、共有部分比率分算之態樣 2/2 (三) 共有部分