7房地产投资财务分析.ppt

第1节 概 述 一、房地产投资财务分析的含义与作用 1、 财务分析又称为财务评价。是在现行会计准则、会计制度、税收法规和价格体系下，通过财务效益与费用的预测，编制财务报表，计算评价指标，进行财务盈利能力分析、偿债能力分析和财务生存能力分析，据以评价项目的财务可行性。 2、房地产项目的财务分析，就是考虑房地产项目本身的直接效益和间接效益，孤立地计算出这个房地产项目投入的资金所能给房地产企业带来的利润，从房地产项目本身的收入和支出来衡量项目是否可取。 房地产财务分析是项目可行性研究的核心内容，是决定房地产项目投资的重要决策依据。 对投资者来说： 1、在房地产项目投资决策前，确定自有资金投资额，采取积极措施； 2、制定资金来源和使用计划； 3、运用技术经济分析评价方法，从微观角度比较项目的成本和效益； 4、分析项目投资所能获得的经济效果，科学预测项目实施后的获利能力； 5、考核项目偿还能力和检验项目给投资者带来的净效益 二、房地产投资财务分析的内容与步骤 第二节 财务效益与费用估算 （3）增值额计算 土地增值额为转让房地产所取得的收入减去规定扣除项目金额后的余额。 （4）免税规定 有下列情形之一的，可以免征土地增值税： 1）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的； 2）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。 第三节 房地产投资财务分析指标 2、项目评价主要解决的问题 1、一是用于单一项目（方案）投资经济效益的大小与好坏的衡量，以决定方案的取舍； 2、二是用于多个项目（方案）的经济性优劣的比较，以决定项目（方案）的选取 进行项目（方案）经济评价，应尽量考虑一个适当的评价指标体系，避免仅用一两个指标来做出评价结论。 静态投资回收期公式更为实用的表达式为： （2）判据 计算出的静态投资回收期要与行业规定的基准投资回收期（ ）进行比较，若 则认为项目是可以考虑接受的；若 ，项目应予拒绝。 （3）优点与不足 最大优点是经济意义明确、直观、计算简单，便于投资者衡量建设项目承担风险的能力，同时在一定程度上反映了投资效果的优劣。 不足： ① 投资回收期只考虑投资回收之前的效果，不能反映回收期之后的情况，难免有片面性； ② 不考虑资金时间价值，无法用以正确地辨识项目的优劣。 动态投资回收期的计算可通过财务现金流量表计算得出。其具体计算公式为： （2）判据 计算出动态投资回收期 ，也要与行业规定的标准动态投资回收期或同行业平均动态投资回收期进行比较，如果计算出的动态投资回收期小于或等于行业规定的标准动态投资回收期或同行业平均动态投资回收期，则认为项目可以考虑接受。 （3）优点与不足 ①动态投资回收期考虑了资金时间价值，优于静态投资回收期，但计算相对复杂； ②不能反映投资回收之后的情况，仍然有局限性。 解 （一）静态法： 首先计算项目的累计现金流量。 （二）动态法：将例7-9中的现金流量折现，得到表7-11并利用公式计算项目的 通过该项目的静、动态投资回收期的比较，发现，这是因为净现金流量折现，使生产期的收益逐年减少的速度大于投资减少的速度，因此使动态投资回收期加大 （一）净现值（FNPV） 1、含义与判据 式中： —项目计算期； —基准收益率或投资主体设定的折现率； —第t 年的折现系数； 净现值决策规则为： ≥0则接受该项目 0则不接受该项目 甲 乙，则甲方案优于乙方案。 2、优缺点与注意事项 （1）优点：不仅考虑了资金的时间价值，对项目进行动态分析，而且考察了项目在整个寿命期内的经济状况，并且直接以货币额表示项目投资的收益性大小，经济意义明确直观 （2）计算净现值时，以下两点十分重要： 1）净现金流量（NCFt），即（CI—CO）t的预计：由于净现值指标考虑了技术方案在计算期内各年的净现金流量，因而NCFt预测的准确性至关重要，直接影响项目净现值的大小与正负。 一般来说，折现率i的选取有三种情况： 1）选取社会折现率is，即i=is。 2）选取行业（或部门）的基准收益率ic，即i=ic。 3）选取计算折现率io，即i= io 。 4、计算例题： 【例7-2】某项目的现金流量如表7-12所示，求其净现值（ =15%），并判断项目的可行性。 解：根据该题现金流量特点，可利用公式计算： =-20×（1＋15%）0-40×（1＋15%）-1-40×（1＋15%）-2＋17×（1＋15%）-3＋22×（1＋15%）-