成都市归园田居项目策划案.ppt

成都市归园田居项目策划案 华盛房地产咨询顾问有限公司 2010年10月11日 区域竞争力和产品竞争力 区域竞争力分析 项目定位 由于附近有着丰富的初等教育资源，如幼儿园、牛市口小学、四川师大附中均分布在该楼盘四周，且，中国有“就近入学”的教育政策，相信对着有着适学儿童的三口之家存在着相当大的吸引力。 板块前景 从规划图上看，未来该片区的住宅用地供应量会比较大，因此未来的片区竞争会出现一个新的高峰。同时，该片区有大量的教育用地作为支撑，会给片区的居住氛围带来很好的保障作用。 板块规划特点 就规划前景而言，片区的地理位置得天独厚，整个片区属于沿河湿地范围内，向北坐享“生态景观轴”的公园景观与休闲配套，形成一个巨大的“绿肺”。 配套服务中心为本片区未来良好居住氛围的形成奠定了良好的基础。 片区的居住组团强调“生态的、人文的、环保的”开发方向，为本案打造生态健康住宅提供乐一个良好的外部环境。 板块内交通 从规划图上可以看到，该片区内住宅中心附近有2个主要的交通起始点和公交总站。为今后消费者的出行带来很大的便利，是该片区一大利好因素。片区内的路况情况基本良好。 板块总结 “旧城改造”的规划让归园田居实现了从“城郊”向“城市热点居住区”的全面跨越，是“城西高尚居住区”的 “地理概念上的进一步延伸”和“档次上的进一步升级”。 本片区相比周边的板块，具有区位优势，同时周边规划的主题公园和生态绿地，为本片区提供了良好的生活环境，堪称“闹中取静”。 老年活动中心和教育片区的规划将改变周边配套设施不足的现状。 竞争板块典型项目分析 竞争区域优势分析列表 区域竞争力总结 通过分析发现各个板块都有自己的特色：新城的发展前景，市中心板块的稀缺性，文教板块的文脉，沿河板块特有的自然环境。 而与之相比，本板块兼具多重优势（自然环境、人文环境及发展前景）并且这些优势与消费者的认识有一定的默契，所以在推广上建议投入大量费用进行教育。 同时，本板块存在较大的潜在供应量，而且结合本项目的产品特点，必须寻找项目的独特性卖点。 产品竞争力分析 产品认识 产品定位 生态 空中叠加院落 除了产品定位，我们还需要找到—— 目标消费者分析 我们的目标客群 主力客群行为特征 　他们是30-60岁的中老年，已经拥有家庭。他们更倾向于“40不惑”的年龄，他们事业已经取得成功，有一定的物质基础，这种基础不是那种不安稳，不是那种夜半来天明去的投机产物。他们已经拥有一定的社会地位，而且社会地位与财富都比较稳定，不再为生存这种浅层次的问题搏杀 他们人情炼达、世事洞明，在这片土地上游刃有余，面对人生的各种纷烦芜杂可以坦然处之 他们追求舒适、安逸的生活。除了文化和物质之外，他们还有“心”——这样的心境，让他们懂得生活；这样的心机，让他们在人群中脱颖而出 他们不唯金钱，也不唯文化，而是在事业、生活、人生三者之间找到一种平衡，从而追求完满的人生 “不挣扎的人才有可能优雅”，对于他们而言，“钱不是问题，重要的是生活质量”。在气质上，他们更醇厚、更优雅、更接近于一个阶层的思想容器。他们所彰显的，是一种更具质感的生活姿态，是一幅优雅的生活画卷。 华盛房地产顾问咨询有限公司 感谢各位的观看，谢谢！ 欢迎各位老总为本公司提出您宝贵的意见！ Clients’ Analysis 客群分析 人，房子的主人、生活的主体 年 龄 根据调查发现，30－60岁人群为消费主流，占到总比例的63.2% 。首次购房者较少。 文化程度 购房者的文化程度普遍偏高。本科占50%，专科占30%。 家庭结构 多数为已拥有家庭，并且有孩子。 家庭年收入在10万以上的人群比例高达56.7%。 家庭年收入 56.7% 调查发现：目标人群主要来自6大行业，而这6大行业则是目前社会 上薪资水平较高、稳定的行业。 职 业 他们心目中的天堂前三位的是“风光宜人的夏威夷”、“优雅 的巴黎”、“闲适的威尼斯”，可以发现购房者对自己独特的见 解，他们有品味，对闲适、优雅、环境优美的生活青睐有加。 价值取向 他们看重的生活要素主要是健康、自然、有品位和典雅、宁静。 生活理念 权利顶层 财富顶层 稳定资产层 小资产层 富裕市民阶层 市民阶层 赤贫阶层 本案的产品价值与特征直接决定了目标客群的阶层取向。他们来自于社会经济体系中接近层峰的部分（也有部分客户来自新资产层）。 在积累财富的过程中，他们已经进入到财富的稳定期或拥有稳定的财富收入，故经济体系又将其称为：稳定资产层。 社会结构体系模拟图 该阶层多为行业领域的精英，但不事张扬，习惯隐藏，属于一个富有而知性的阶层； 对于传统习俗与文化具备很强的认同感（儿时的生活经历）； 对于沿河城区和自然资源、稀有资源（包括外城、内城）的认同感； 对政治时事敏感，关注力