房地产投资与开发（PPT课件）.ppt

房地产投资与开发 第一节 房地产投资概述 一、投资的一般概念： 所谓投资，就是牺牲当前确定的消费或享受，（通过对某些投资对象的持有）试图获取将来不确定的收益的一种行为（或过程）。 投资的三要素：时间、报酬、风险。 投资的特性 ????(1)投资是一种有目的的经济行为 ????(2)投资具有时间性。 即投入的价值或牺牲的消费是现在的，而获得的价值或消费是将来的，也就是说，从现在支出到将来获得报酬，在时间上总要经过一??定的间隔。这表明投资是一个行为过程，这个过程越长，未来报酬的获得越不稳??定，风险就越大。 ???? (3)投资的目的在于得到报酬(即收益)。 ????(4)投资具有风险性，即不稳定性。现在投入的价值是确定的，而未来可能获得的收益是不确定的，这种收益的不确定性即为投资的风险。  二、房地产投资 房地产投资是指经济主体以获得未来的房地产收益或资产增值为目的，预先垫付一定数量的货币或实物。直接或间接地从事或参与房地产开发与经营活动的经济行为。 三、房地产投资的形式 直接投资——投资者直接参与房地产开发或购买的过程，参与有关管理工作。 间接投资——将资金投入与房地产相关的证券市场的行为，不需要直接参与房地产开发经营与管理工作。房地产开发投资 ； 四、房地产投资的利弊 （一）房地产投资之利 1.相对较高的收益水平 开发投资——20％的成本利润率 置业投资——每年12％～15％权益收益率 2.易于获得金融机构的支持 可以将物业作为抵押物，因此除了投资者的资信情况和自有资金投入的数量外，房地产本身也是一种重要的信用保证。 3.能抵消通货膨胀的影响 英国和美国的研究资料表明，房地产价格的年平均上涨率大约是同期年通货膨胀的两倍。 4.提高投资者的资信等级 （二）房地产投资之弊 1.变现性差 2.投资数额巨大 3.投资回收周期长 4.需要专门的知识化和经验 五、房地产投资标的的类型 (一)未开发的土地 (二)住宅 (三)写字楼 (四)购物中心或零售商场 （商业物业） (五)旅馆、酒店、会议中心 （产权式酒店） (六)休闲性房地产 (七)工业厂房、仓库 第二节 资金的时间价值 板书授课 第三节 房地产投资经济评价指标 一、房地产投资经济评价的概念 ? 房地产开发投资项目经济评价的目的，是考察项目的盈利能力和清偿能力。 1.盈利能力指标 静态指标是在不考虑资金时间价值因素影响的情况下，直接通过现金流量计算出来的经济评价指标，这些指标计算简便，通常在概略评价时采用； 动态指标，则考虑了资金时间价值因素的影响，要对发生在不同时间的效益、费用计算资金的时间价值，将现金流量进行等值化处理后计算评价指标。动态评价指标，能比较全面的反映投资方案整个计算期的经济效果，适用于详细可行性研究阶段的经济评价和计算期较长的投资项目。 2.清偿能力指标 是指考察项目计算期内偿债能力的指标。除了投资者重视项目的偿债能力外，为项目提供融资的金融机构，更加重视项目偿债能力的评价结果。  二、房地产投资经济效果的表现形式 置业投资 ????对置业投资来说，房地产投资的经济效果主要表现为租金、物业增值、减少纳税、股权增加等四个方面。租金通常表现为月租金收入，减少纳税一般要在每年纳税时才能实现，而增值和股权增加效果则既可在处置(转让)物业实现，也可在以针对物业的再融资行为中实现(如申请二次抵押贷款)。 ?开发投资 ??房地产开发投资的经济效果主要表现为销售收入，其经济效果的大小则用开发利润、成本利润率、投资收益率等指标来衡量。 三、房地产投资经济评价指标体系 （一）静态指标 静态投资回收期：投资返本期 借款偿还期 投资利润率——项目经营期内年利润总额与项目投资总额的比率。 资本金利润率——项目经营期内的年利润总额与资本金总额的比率。 成本利润率 财务比率 例题： 某房地产投资项目投资1000万元，其中500万是自有资金，经营期内年平均利润是200万元，年平均税后利润160万元，试求投资利润率、资本金利润率和资本金净利润率。 （二）动态指标 投资回收期 净现值 内部收益率 ?第四节 房地产投资风险 一、风险的含义 风险是指在一定条件下和一定时期内可能发生的各种结果的变动程度。 风险是指投资的实际收益与期望的或要求的收益的偏差。 一般把风险定义为由未来不确定性引起的预期收益的损失或减少的可能性. 二、房地产投资风险 在房地产投资过程中,由于各种不确定行因素引起的房地产资本金及预期收益损失或减少的可能性. 房地产位置的固定性 房地产是资金密集性投资，周期长 房地产投资有诱惑力，风险利益易使人做出某种风险选择。