房地产授信存在的问题及风险控制.pdf

房地产授信存在的问题及其风险控制 周云伯 随着各项房改政策落实和住房融资政策的放宽，房地产开发 投资曾经一度火爆，主要体现在一是房地产企业的组建如雨后春 笋，企业的注册登记和市场的准入标准曾一度放宽；二是投资主 体多元化，从事房地产开发的企业既有国有企业，也有民营企业、 上市公司、非上市股份制公司、合伙企业、三资企业等；三是商 品房开发档次盲目提升，高档商品房开发所占比重在30%以上； 四是银行对房地产行业盲目竞争，竞相降低准入门槛，增加对房 地产企业的投放。 房地产授信中存在的问题 1、“四证”不齐，报建手续不全。 目前一个房地产项目的建设，办完四证，需与70多个政府 职能部门打交道，要加盖不下一百个印章，全套审批手续平均需 要1.5年时间，大于项目的建设周期。所以开发商一般都“先上 车，后买票”，边建设，边报建，这就增加了项目合规合法的风 险，增加了项目设计、建设、完工方面的风险。最近人民银行、 总行在“关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展 的若干意见中”明文规定：对未取得土地使用权证书、建设用地 规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的房地产开发项 目，各行不得发放房地产开发项目贷款，各行在贷款发放前一定 1 要严格落实 “四证”。 2、自有资金不足，自有自筹混淆。 房地产开发商普遍资质较低，自有资金实力不强。在实际运 作中，一个房地产项目资金来源一般为：自有资金 （30%）、银行 贷款 （30%）、预售资金 （30%）、施工队垫资 （10%）；人民银行和 总行的必威体育精装版文件已明文规定：各行在对借款人提供房地产开发项 目贷款时，应要求借款人的自有资金必须达到项目预算投资总额 的30%以上。房地产开发企业的自有资金主要指房地产开发企业 的注册资金和历年收益结存形成的权益资本。股东借款、施工队 垫资、预售定金、只能用来分析项目是否存在资金缺口，不能算 作自有资金； 3、市场预期不准，销售不确定。 房地产行业最大的风险是销售风险。市场预期不准，销售不 畅，即使是有实力的公司、项目也将运作乏力，合理定价是房屋 销售良好的保障。特别是部分商用房地产开发项目，门面定价过 高，市场难以启动，项目滞销，信贷资金沉淀的风险很大。 4、土地款未交全，抵押不足值。 在实际操作中，按照 《国有土地使用出让合同》缴纳40%的 出让金，就可以办理临时土地使用权证，开发商以此权证按市场 评估价打折后抵押给银行，往往大大高于其已付土地款，一旦产 生风险，需要变现，我行还需为其缴纳土地出让金。所以要查看 开发商支付土地出让金的凭证，对未获得合法土地使用权证、土 2 地权属不清的项目不能介入；以项目土地作抵押的要确保土地变 现后能足额抵偿我行贷款； 5、流动资金贷款审查不严。 因房地产企业项目资料、证件不全或为逃避项目贷款的严格 审查，申请发放流动资金贷款。房地产企业的流动资金基本用于 有关项目，但贷款时，因对相应项目审查不严，贷款没有项目销 ，贷款难以按期收回。 对房地产授信支持和风险控制 （一）发展原则 根据目前房地产市场情况，房地产行业贷款实行总量控制、 调整品种结构、有选择支持的原则： 房地产信贷业务以重点中心城市为主。继续支持以经济较发 达、居民收入水平相对较高、房地产市场较规范的中心城市。对 于房地产价格较高、近年来房地产开发投资增长较快的地区要审 慎投入。 重点支持以经济适用房、定向开发房、教师公寓、学生公寓 为主的销售市场好、销售价格明显偏低的且能带来按揭效益的房 地产开发项目；审慎支持中低档普通房开发项目；严格控制土地 开发贷款、房地产企业流动资金贷款、商用房开发贷款、高档商 品房别墅开发贷款。 重点客户主要为全省房地产行业综合实力、资金实力较强的 房地产企业。