房地产法律实务（精简版四）.ppt

房地产法律实务（精简版四） 建筑之家 目 录 土地使用权 项目招投标 建设工程 商品房租售 诉讼与仲裁 客户关系拓展与维护 一、土地使用权 （一）项目选址（选项）： 住宅、商业、旧城改造、园区开发 投资环境、投资周期、融资模式 土地现状： 宗地：地理位置、用地性质、公用设施等 红线外基础设施：道路、管线、容量、费用 当地政策与人脉关系 一、土地使用权 （二）土地使用权取得 出让 / 转让 / 划拨 / 租赁 出让要素：土地利用条件、招拍挂程序 转让要素：转让条件（土地） 股权转让：评估（国有）/上市交易 划拨/租赁：不宜从事商业开发 二、项目招投标 （一）招标文件 固定总价（固定单价），工程量清单，费率下浮 带资垫资的效力 2004年（14）号司法解释，国发办78号文 二、项目招投标 （二）黑白合同 备案合同 中标后签订/响应招标文件/符合投标文件 非备案合同 实质性内容（造价、质量、工期） 对应招投标文件 实际履行状况 三、建设工程 （一）现场签证 多方签署/施工中特殊情况/临时发生/结算依据/索赔依据 涉及： 临时增补项目 隐蔽工程签证 工期签证 材料签证 设计变更 三、建设工程 签证限制 承包商变更设计 / 非甲方原因质量整改 变更施工方案重复施工 / 特殊天气下的室内施工 小业主变更等 会签制度 多方会签及内部流转 / 盖章生效、删改无效 / 复印件效力有限 / 格式统一、连号 / 计量不计费/例会附件 三、建设工程 （二）施工承发包 存在问题 借用资质，肢解工程 非法转包 管理混乱 三、建设工程 相关对策 四、商品房租售 房屋质量 常规（住宅）：两书 退房：主体结构质量问题 面积误差比 合同无约定或约定不明时 ±3内，据实结算 超过+3，出卖人承担房款，所有权归买受人 超过-3，双倍返还房款 可另行约定单方终止合同之权利 四、商品房租售 小产证办理期限 未建成：交付之日九十天 已竣工：合同订立起九十天 合同有约定的，从约定 包销 包销价与实际销售价不对称原则 包销期满未售完房屋可由包销人购买 四、商品房租售 配套 装修房：材料、设备标准的变更 小区规划与设施：配电站、泵房、垃圾房、沿街房、景观等。 租赁 买卖不破租赁原则 租赁双方权利义务 五、诉讼与仲裁 沟通，赢得信任 分析利弊，收费方案多选 锁定证据，理清办案思路，甲方乙方 代理词和证据目录 尊重对手，进退自如 六、客户关系拓展与维护 （一）团队服务 创新、差异化服务 建立模板，合同流转 （二）研究客户 文化因素：门当户对 / 认同感 社会因素：品牌 / 价格 个人因素：职业 / 经历 / 个性 （三）选择“正确”的客户 法律咨询、法律救济、法律服务 合理报价、建立客户忠诚度 * 目录 目录 目录 目录 目录 目录 目录 目录 目录 目录 目录 目录 目录