房地产经济学 第一讲 中国房地产调控与市场前景.pdf

***大学经济学院 房地产经济学 建筑之家 学分：2.0，共30学时 课程简介 房地产经济是社会经济活动的一个重要方 面。本课程从理论与实务相结合的角度介 绍中国房地产制度变革以及投资开发等方 面的理论和方法，并且结合若干案例进行 较为深入的分析。开设本课程的目的主要 是为了开阔学生的视野，培养学生理论联 系实际、观察分析中国现实经济问题的能 力与方法。 推荐参考书 教 材：自编教材 参考书： 1、张红编著，《房地产经济学》，清华大学出版社，2005。 2 、麦肯齐、贝兹著，《房地产经济学》，经济科学出版 社，2003年。 3 、尹伯成、边华才主编，《房地产系列教材》，复旦大学 出版社，2002年。 4 、刘伟、黄桂 田等主编，《中国都市经济研究报告 2007》，同心出版社，2007。 评分标准 总分100分，平时：30%；期末70%。 出勤率和课堂表现：10分。 平时作业：20分。 期末考试：70分。 课程内容 第一讲 房地产调控与市场前景 第二讲 房地产产业关联比较分析 第三讲 房地产与房地产价值 第四讲 房地产开发投资分析 第五讲 城中村改造研究 第六讲 国外经验和启示：日本、美国等 第一讲 中国房地产调控与市场前景 房地产发展状况 为何要进行宏观调控 04年来我国房地产调控重点 房 一、房地产行业概览 地 产 二、为何要进行宏观调控？ 宏 三、04年来我国房地产调控重点 观 四、下一步宏观调控的方向 调 控 第一部分 房地产行业概览 一、我国房地产业发展概况 （一）我国房地产业发展阶段 1、萌芽阶段（1978-1987） 1978年12月，中国开始进入改革开放的新的历 史阶段。1980年12月深圳市房地产公司与香港公 司签订了第一个客商独资营建商住大厦的协议，开 创了国有土地有偿使用的先河。 1984年，国家计委和城乡建设部联合发布的 《城市建设综合开发公司暂行办法》规定允许建立 房地产开发公司以“经营城市土地开发和房地产业 务”，并对企业性质和经营范围做出了政策性规定。 大量带有政府职能的开发公司随之兴起，各地开发 企业进入了发展高峰期，中国房地产业发展的萌芽 阶段形成。 2、起步阶段（1988-1991） 1987年12月1 日，深圳市以拍卖的方式出让了 第一块土地，被称为“ 中国经济体制改革的里程 碑”，拉开了中国土地市场化的序幕。 1990年5月19 日，国务院颁布了《中华人民共 和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》， 为土地市场的发育提供了法律支持，土地使用从无 偿无限期变为有偿有限期，城市土地市场框架基本 形成，各地也开始建立房地产交易机构和房地产交 易市场。 3、波动阶段（1992-1993） 1992年在邓小平南巡讲话的带动下，房地产业 得到迅速发展，出现了全国性的房地产热。1992 年房地产投资总额比上一年增长117%，1993年增 长115% ，银行、企业和个人大量资金涌向房地 产，房地产业出现了过热与泡沫化倾向。 政府在1993年下半年开始采取宏观调控措施， 控制固定资产投资规模，规范房地产市场行业。政 府的直接干预收到了显著效果，房地产市场明显紧 缩，投资增速显著放慢，房地产价格渐趋稳定，经 营秩序亦趋于好转。房地产市场亦开始从不规范的 混乱局面向理性和规范的方向转变。 4、复苏阶段（1994-1997） 1994年7月，国务院《关于深化城镇住房制度改 革的决定》发布实施，标志着中国城镇房改进入了 一个新的阶段。 房地产市场从政府宏观调控下的低迷时期，逐 步进入复苏调整阶段。不仅住房建设量回升，也刺 激了其配套行业房地产服务业的发展，包括房地产 中介服务和物业管理等，使住宅市场化稳步推行。 5、起飞阶段（1998） 1998年7月3 日国务院发出《关于进一步深化城