房地产经济学 第五讲：城中村改造.ppt

城中村概念 我国大城市城中村改造任务 城中村特征—物质特征 例如，2005年天津西青区西姜井村有各类人口9227人。本村户籍人口1297人;外来租房暂住人口2980人；外来常住人口7410人。总外来人口已经达到本村户籍人口的8倍多。 城中村特征—社会特征 城中村特征—经济特征 城中村特征—精神特征 城中村类型（1） 城中村类型（2） 改造——城中村发展的必由之路（1） 改造——城中村发展的必由之路（2） 城中村改造模式分析----重建型 城中村改造模式分析----调整型 城中村改造模式分析----控制型 例：改造项目静态成本收益分析（1） 例：改造项目静态成本收益分析（2） 例：改造项目静态成本收益分析（3） 例：改造项目静态成本收益分析（4） Unit of measure * 资料来源: 机密 Document Date 此报告仅供客户内部使用。未经麦肯锡公司的书面许可，其它任何机构不得擅自传阅、引用或复制。 房地产经济学 第五讲：城中村改造 建筑之家 二零零八年五月 北京大学经济学院 从土地所有权的角度出发，城中村是指那些位于城市建成区或城乡结合部，被城市建设用地包围或半包围的、没有或是仅有少量农用地的村落，表现为相对集中的农村集体用地被成片的城市建设用地所包围。 村庄 城市 275 256 227 177 杭州 608 554 526 431 广州 487 454 424 386 天津 1180 1006 780 488 北京 2003年 2002年 2001年 2000年 建成区面积/km2 城市 例如，1995到2000年五年，天津市市区建成区面积仅增加了27平方公里，而2000到2003年的三年内，天津市市区建成面积就增加了101平方公里，相当于三年内建成了1/3个天津城。 新增101平方公里市区面积基本上都是市郊农村地域，市区新增158万人口基本都是农村人口。1999年天津市（不含市辖县）非农业人口比重为81%，而2003年已经下降到了69% 资料来源：现场调查；文献资料；访谈 村内建筑密度和容积率普遍比较高。 村内用地功能十分紊乱，住宅用地、工业用地、商业用地混杂在一起，安全隐患巨大。村内交通不成体系,无消防和急救通道。 村内文化娱乐设施和公共服务设施严重缺乏，环境质量低下。村中垃圾成山，渣土、工程土乱堆乱放严重。一般，村内没有系统的排水系统，以致村中污水到处乱流。 资料来源：现场调查；文献资料；访谈 城中村虽然村中几乎没有任何从事农业活动的村民，但是村落并没有纳入到城市生活中；村集体一般不负担村民的教育、就业、养老金和医疗保险等义务。 村内人口成分十分复杂，治安、卫生等问题十分突出。 村中居民文化程度普遍不高，村中高中或中专以上学历一般在5%以下。 （1）改革开放以来经过多次大规模国有和公共土地征用，农民赖以生存的土地资源已经十分有限； （2）城中村一般虽是一个自然村，不过一般没有什么农业活动，支撑整个村子经济发展的主要是第二和第三产业； （3）厂房和房屋租赁在村经济中占有相当大的比重。 出租屋经济的繁荣使得很多村民已经逐渐习惯了不劳而获、游手好闲、无所事事，精神文化活动非常落后，整日靠赌博消耗时间。 村内新村民容易萌生了“二世祖”现象，他们农民不是农民，市民不是市民，只愿坐享其成，不愿创造价值。 村中“二世祖”一旦与村中外来三无人员勾结起来，不但对城中村的未来健康发展构成很大威胁，而且也是城市一个重要的不安定因素。 根据城市与村庄相交接的形态特征城中村可以划分以下六类：①全包围型②半包围型（相交型）③外切型④飞地相邻型⑤相离型⑥内切型。 按城中村演变的历史过程可以将城中村划分为以下四个阶段：①农村居住聚落阶段；②半城中村、城乡接触阶段；③城中村、城乡冲突阶段；④城中村瓦解、城市化阶段。 从城中村的空间位置、发育程度、与城市用地的关系等因素考虑，城中村可以划分为以下三类：①成熟型（成熟的城中村）；②成长型（扩展中的城中村）；③初生型（形成中的城中村）。 在城市规划中，一般会按照自然村实际拥有的农用土地现状及城市建设发展情况，划分为以下三种情况： A类，几乎没有农用地的城中村，或已经完全被城市所包围的地区； B类，有少量农用地的农村和处于城市近期重点建设区域的农村； C类，有较多农用地的农村和近期不列入重点建设区域的农村。 一、积极作用 第一，城中村吸纳了大量外来人口，减轻了城市安置外来人口的压力。 第二，对村民而言，城中村起到了一定的社会保障职能。 第三，城中村的存在可能对某些村民（尤其是年龄较长者