扬州市“红星·美凯龙”营销策划初案：市场分析篇.pdf

第一章 市场分析篇 一、商业地产市场环境分析 1、长三角商业地产分析 长三角14个城市随着经济的高速发展，越来越紧密地联系在一起，并由此构筑了世界第六大都市圈，以上海为龙头的长三角房地 产市场近几年蓬勃发展，而伴随上海商业地产热的兴起，其他的13个城市也加快了商业地产前进的脚步。上海的开发商更多地走出上 海，长三角商业地产方兴未艾。 （1）商业地产普热长三角 长三角各城市的商业地产虽然与上海市场相比，存在一定的滞后性，但由于经济联系的紧密，故上海周边城市的发展与上海保持 了亦步亦趋的态势。从目前长三角的各个城市看，西至南京、北至扬州、南至宁波的广大区域内，大到数百亩用地的规模化物业，小 到邻里商铺都已成功地掀起了各个城市的开发热潮。其中，不少项目投资额高达数十亿美金，如海门吉斯达项目，投资额高达20亿美 金，建设的国际家居采购中心，不仅有酒店、医院等服务配套，甚至包括消防、汽车影院等相关配套。而如此规模的商业地产并不止 海门一家，昆山、南通、南京、杭州等地都有这样的规模化项目即将上马。长三角商业地产热已非比一般。 据相关数据，目前长三角地区房地产投资额约占全国份额的20%－22％，这一比例已高出长三角GDP在全国所占的比重，从所掌握 的 2002 年数据看，长三角地区房地产市场销售面积达 5022 万平方米，约占到全国比重的 25％。上述数据中，保守估计也有三分之一 左右的比重是商业房地产，也就是说，长三角地区的商业地产供应量在1700万平方米左右。2002年是商业地产的起步阶段，时隔两年， 相信这一数据必然有较大幅度的增长，至少在2000万平方米以上。 一方面是投资热潮势不可挡，另一方面是价格不断攀升。据悉，位于杭州西湖边华侨饭店旁某商铺，每平方米均价高达6.8万元 左右；南通某近郊区域的商铺还未推出，开发商的预期均价已在每平方米 2 万元以上；苏州狮林一品街一期价格最高达每平方米 3 万 元。长三角地区商业地产价格的高企是商业地产热的真实写照。 （2）大商小铺齐入市 目前长三角商业地产热的一个重要原因，是房地产市场的成熟促使各类旅游商铺、购物中心、大型市场、社区商铺、商业街等物 业层出不穷，极大地丰富了商业地产市场。从商业规模看，除前文提到的类似海门吉期达之类的“巨无霸”项目之外，在家乐福、乐 购、易初莲花等大型购物中心向长三角进军的过程中，也在长三角各个城市诞生了大量的购物中心型商业地产，由于购物中心项目所 特有的辐射力，又催生了这类中心周边的商业地产发展。以南通市为例，该市南通新区将在两年内诞生易初莲花、欧尚、圣陶沙购物 中心、家乐福等近十家大型购物中心，这必将推动该区新城区近十个区域型商业中心的崛起，商业地产的供应量约50万－60万。长三 角的各个城市，如宁波、常州、绍兴等地都有这样的购物中心处于规划中。 长三角自古就是富庶之地，苏杭固然是天堂，但长三角的每个城市几乎都有自己独特的旅游资源，这也就催生了各地大量旅游商 铺的兴起。曾在上海房展会多次露面的周庄万博汇商铺，就是其旅游商业地产的典型代表，该案占地 500 多亩，其商铺特点在于产权 式小户型、低价位，总价约在28万－45万之间，从而获得了客户的青睐。像周庄万博汇这样的商业地产在长三角几乎遍地都是，如扬 州徐凝门商业街、南通狼山脚下的静海商贸街、杭州南山休闲街和湖滨新天地等等，而像杭州、苏州、南京这些旅游城市更是旅游商 铺的高产地。 大型商业地产是城市发展至一定程度出现的商业地产形式，而小型商铺更是与经济的发展密切相关。长三角作为中国经济最发达 的地区，上述各类物业的纷纷涌现是必然的。 在此，也有必要提醒开发商，购物中心型、大型市场、旅游商铺等物业应忌一哄而上，毕竟一个城市的市场容量是有限的，一旦 供应过剩，其蕴藏的风险也就难以避免了。 （3）开发商域外开发形成风气 在商业地产发展的潮流中，很多的开发商是由住宅起家，从而转向商业地产的开发投资，并且大多是域外投资，即走出自己所诞 生和发展的土壤，到其他的城市开发投资。上海的几大开发商就在长三角等地大肆拿地，如复地、绿地、大华等企业，他们在上海以 外的市场也做得风声水起。上海绿地集团在 2003 年就将投资重心放在了长三角地区，其南京项目投资额约 25 亿元，昆山项目投资额 约23.7亿元。而在上海市场做得较好的浙江绿城、耀江等企业，不仅在上海布点，也在长三角区域内谋求更好的发展，苏州、无锡、 宁波等地均有他们的身影。无锡、南通、嘉兴、泰州等城市这几年的地价也一直处于飞升中。当然