万科广州康王路项目商业裙楼策划方案终稿2007-87页.ppt

2.3 荔湾区主要消费力组合 长期居住在此的“老西关” 荔湾区主 外地来此经商的“淘金族” 要消费力 组合 在此区域谋求发展的“白领” 32 中原地产 · 专业 · 专注 康王北路区域消费力构成 以本项目为圆心，周边2公里内的可能性主力消费群体 本项目住宅 部分及康王 路区域高端 住宅小区 人群 周边众多 的中小学 生人群 其他特定 消费人群 33 中原地产 · 专业 · 专注 启示 一、项目除将本项目及附近常住居民作为本项目的客户群 外，更需要依靠自身经营特色，吸引更多的高端目标 消费群体，以实现项目经营的目标； 二、项目所在区域消费力相对旺盛，除了普通的消费者 外，可在业态组合上适合考虑“学生”这一较为特殊的 消费群体； 34 中原地产 · 专业 · 专注 35 2.4 康王路区域主要竞争商业项目调研分析 商场 名称 地理 位置 商场 规模 功能划分及经营种类 主要品牌 经营 状况 经营 档次 经营 特点 首层：化妆品、皮鞋、珠宝钟表 2层：时尚女装、配套精美饰品 新光 城市 广场 康王 中路 和中 山七 路交 汇处 5层总 面积5 万平 方米 3层：女装/女内衣、童装玩具、床 品 4层：男士正装、商务休闲装、男 士内衣、休闲运动装、运动用品 北区负一、二层：家乐福超市 北区一层：肯德基餐厅 北区五层：海鲜火锅 南区一层：棒约翰、7-11便利店、 仙踪林、月半湾 ESPRIT 、 G2000、 Attitude 、百丽、 芭迪、周 大福、美 宝莲、耐 克、阿迪 达斯等 经营 状况 日益 转好 中等 档次 以频繁 的促销 活动和 折扣优 惠吸引 西区人 气 南区二层：苏宁电器连锁 南区三层：香港NEWWAY KTV 主力商家 品牌商家 点评：主力商家作用明显， 品牌商家历经洗牌 中原地产 · 专业 · 专注 商场 名称 地理 位置 商场 规模 功能划分及经营种类 主要品牌 经营 状况 经营 档次 经营 特点 首层：食品、烟酒、滋补品、药 品、小五金、化妆品、日用品 新大 新荔 湾商 厦 荔湾 路彩 虹桥 4层 2层：男士服饰、休闲服装、鞋 类、皮具、、手袋 3层：女士服装、婴童服装、针织 服装、钟表首饰 4层：家用电器、影视音响、音像 金利来 九牧王 千色店 麦当劳等 经营 状况 一般 中等 档次 传统百货， 去年底转型 为品牌折扣 店 制品、通讯器材、体育用品、文 具、床上用品等 品牌商家 点评：传统百货经营备受考验， 转型经营势在必行 36 中原地产 · 专业 · 专注 拆 主力商家 品牌商家 点评：餐饮类品牌商家所占比重超过一半 商场 名称 地理 位置 商场 规模 功能划分及经营种类 主要品牌 经营 状况 经营 档次 经营 特点 首层：国美、屈臣氏、肯德基、美 心点心店 2~3层：华润万佳超市 经营 状况 主要依靠 中山八的 万佳 百货 中山 八路 10号 6层 1.7万 平方米 4层：新东方英语培训点 西区3层：太湖酒家 东区2层：元绿寿司店 东区3层：洞庭土菜馆 东区4层：阳台西餐厅（意大利、 SK SPARKLE 屈臣氏 佳， 广场 经常 做促 销活 动 中低 档次 大型高尚 住宅和生 活小区， 满足周边 居民日常 一站式生 土耳其菜） 活消费。 东区5层：牛扒城 37 中原地产 · 专业 · 专注 2.5 本项目同路段裙楼商铺经营现状 商场名称 金禧大厦商 业裙楼 荔康大厦商 业裙楼 地理位置 康王北路1024号 金禧大厦南面， 本项目斜对面 商场规模 三层 临街长约50米，进深约30米； 三层； 临街约45米，进深约45米； 经营状况 二、三层企业办公； 首层2家商铺， 且为企业办公性质 全部空置 首层：典艺琴行、通业 康王阁大厦 商业裙楼 荔康大厦南边 （紧邻位置） 二层 临街长约40米，进深约25米， 招租率95％ 地产、交通银行、骏德 酒业、凤凰旅行社、泰 奇食品等 二三层：泰奇食品 （办公） 点评：商业氛围十分淡薄，缺乏合理的定位和主题包装； 38 中原地产 · 专业 · 专注 商 业 机 会 小结：康王北路区域商业机会及经营风险 一、区域内裙楼商业经营较差，缺乏主导地位商业和特色 性商业，存在市场空白点； 二、高端消费人群丰富，消费潜力巨大，高端消费场所和 文化性消费缺乏； 三、居住及文化氛围浓厚，商业传统发展良好； 四、