上海同策某别墅项目策划方案.doc

—市场篇— 壹、宏观市场背景研究 一、整体市场走势 1、2005年宏观政策 2005年1月以来，政府不断推出强力措施，控制房价上涨： 从05年1月1日起，开始纷纷调整了个人房贷门槛，并普遍降低贷款成数。二手房能贷到7成已经很难，大多在6-6.5成，50平米以下的房子基本不贷，上世纪80年代房产将不提供贷款等。 2005年2月18日，上海二手房网上交易平台在全市范围内全面推出试运行。 05年3月7日起，个人购买上海市行政区域范围内的普通住房，居住不满一年出售的，销售时按销售价减去购入原价后的差额按5%的税率征收营业税，并按规定征收城建税、教育费附加和河道整治费。05年3月8日，某些银行又针对高档房的贷款开出一“新门槛”：凡是申请的个人房贷金额与所购房屋面积之比大于1万元/平方米的高价房贷款受到严控——除非贷款人愿意主动降低成数，否则不予放贷。商业银行不再提供个人住房贷款的转按揭服务 2、一手房市场走势 从2004年8月份至今的上海楼市的成交量走势可以分成以下几个特征区间和特征点。 2004年8月到2004年10月，延续了前期持续放量的走势。 经过2004年4月的一段时间的调整，国家开始放宽政策，楼市逐渐回复活力，投资者的热情开始被调动。 国际热钱的大量涌入 2004年10月到2004年12月，在10月到达了一个最高点后，开始在高位振荡。 市场在持续放量后，达到一个均衡点，交易量开始出现正常的上下波动 2005年2月，时逢春节假期，成交量下降。 去除掉2月份由于假期导致成交量减少的特殊情况，3月份和4月份连同1月份已经形成了下降通道。 1月份的下降是由于春节前，部分居民需要资金做其它用途。 3、4月份则是由于一系列打压房产过热的宏观政策的出台，整个市场开始出现明显的观望态势，成交量开始大幅萎缩。 从2004年8月份至今的上海楼市的成交量走势可以分成以下几个特征区间和特征点。 2004年8月到2004年11月 形成平稳的上升通道 延续了前期的上涨行情 随着交易量的放大和供求关系的变化，房产商不断抬高楼盘的价格。 2004年12月到2005年1月 房价陡然开始加快上涨 随着房价的不断抬高，购房者开始出现恐慌心理，而投机热钱大量涌入，共同刺激了房产商哄抬房价， 2005年2月 均价和成交量一样到达一个低点 春节前后的购房取向具有特殊性，市中心高价楼盘的比例在市场缩量的情况下所占的比重下降了。 2005年3月到2005年4月 除去二月份的特殊性，3、4月份成交均价开始有较大幅度的下降。 受到政策面的影响，交易量开始萎缩。 市场观望气息浓重，后市走向不清晰，房产商信心不足。 为挽救弱市，提高去化，加快资金回笼，房产商不得已开始降价，或者以打折等形式来吸引顾客。 3、二手房市场走势 二手房指数 调控政策效应有所体现，房价涨幅速度放缓，市场观望气氛较浓 抛盘量 3月下旬以来各大中介二手房源挂牌激增，“网上二手房”挂牌量更每天以2－4%的幅度增加 挂牌量明显上升，有的大型中介公司甚至达到了400%的挂牌量 市中心高档二手房大量入市,据《每日经济新闻》报道称，“温州的尤某前几天一下子抛出20多套高档房源。” 成交量 二手房的成交量从三月开始的一个月内，已经明显下降 中介门面店成交量则快速萎缩，下降五成以上的比比皆是 某品牌中介门店经理透露，该公司3月份以来成交量大幅下挫，最高的跌去60% 4月至今情况更为不妙，甚至出现多家门店零业务，是以往从未发生过的现象 4、总结 政府调控 2005年，在《上海市人民政府关于当前加强房地产市场调控促进房地产市场持续健康发展的若干意见必须坚持以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主的原则，区别对待、分类指导，综合运用财税、金融、法律、行政等多种手段，增加面向工薪家庭的中低价普通商品住房的供应，满足消费，完善保障。同时，进一步规范投资，抑制投机，依法整顿各种扰乱房地产市场秩序的行为。2005年，要继续保持房地产市场基本稳定，努力实现供求总量基本平衡，并力争做到供略大于求；扩大普通商品住房供应量，进一步优化供应结构；使商品住房价格涨幅进一步下降。个人购买上海市行政区域范围内的普通住房，居住不满一年出售的，销售时按销售价减去购入原价后的差额按5%的税率征收营业税，并按规定征收城建税、教育费附加和河道整治费；购买后居住满一年的，出售时免征营业税及附加。对同一借款人申请第二套个人住房商业性贷款的首付比例提高到40%，第三套的首付比例提高到50%；投机者的利润率下降，获益时间延长贰、区域市场现状及前景分析 一、区域规划 作为上海市开发多年的工业配套基地，本案周边规划有5个工业园区及多所大学校区。 1、吴泾工业区： 1990年规划的吴泾工业区。规划指导思想：建设一个以化工、建材、电力、仓储为主的工业区。建设成为以化