上海市公园地产解析——.pptx

上海市公园地产解析Tospur Real Estate Consulting Co. Ltd. ShangHai专业至上 服务至诚楼市低迷，资源型住宅“外冷内热”进入第四季度以来，以仁恒森兰雅苑、华润中央公园等代表的中高端住宅，成交行情“看涨”。专家指出，在目前宏观调控频出的楼市行情中，稀缺性产品开始凸现销售引力，目前各种以山景、江景、湖景、园景等景观为主题的“资源型”住宅逆势热销，显现出“外冷内热”的趋势。具体到园景，从世纪公园周边别墅的有价无市，到新江湾城公园周边项目被疯狂抢购，再到顾村公园的保利叶上海摘得的楼王桂冠，引发了我们对公园地产的深刻思考。世界著名公园地产纽约中央公园在建成后的15年里，周边3个行政区的地价增长了9倍，而与此同时曼哈顿的地价才增长了1倍；纽约中央公园周边地产成为纽约高尚社区的代名词。公园地产发展历程随着纽约中央公园、海德公园等一系列公园地产成名，“公园地产”进入开发热潮，公园带动了周边地价和房价都显著地上升。国外机构研究数字表明，一个开放式的市级规划公园将对半径3公里内的地价产生长远的影响，这种规律在世界和中国的大城市均已得到验证。据同策咨询统计，在上海，同样的小区，看见园的房子与看不见园的房子差价为50%，而在香港则达100%。1. 公园地产基本理论回顾4. 公园地产研究启示和展望3. 上海市公园地产研究总结2. 4个公园地产案例研究带着上海市公园对地产成交单价真的有影响吗，影响有多大？除了单价以外，还对哪些因素有影响？公园周边真的能成长为高端住宅区吗等这些疑问，从下面四个方面开始本专题的研究。1. 公园地产基本理论回顾1.1公园地产概念简介1.2公园地产特征1.3上海市公园地产发展历程公园地产产生背景公园地产在，人民生活水平提高的背景下产生。市民住房需求首先是一种生存需求包括生理需求和安全需求，即对住房面积、功能的基本需求；其次，住房需求也是一种消费需求和发展需求，即对住房自然环境、社会环境的要求；第三，住房需求也是一种投资，即对自我发展和自我实现的要求。出则繁华，入则自然，是每个都市人的居住梦想。何谓公园地产右手：对大自然的向往左手：都市繁华生活的不舍一般是指为了给居民营造稀缺的景观和生态环境，开发商依托市政公共公园或将房地产开发与公园建设结合起来的项目。因此公园地产可以分为借园和造园两种。（借园项目建筑规模一般在35万方，造园项目一般在50万方）。公园地产吸引力聚集上海市公园地产发展历程2. 4个公园地产案例研究1.1黄兴公园周边地产研究1.2世纪公园周边地产研究1.3新江湾城公园周边地产研究1.4顾村公园周边地产研究研究样本选取我们根据公园对外开放的日期，按照2至3年为时间间隔，同时兼顾公园的地理位置（包含内环、中环、外环），结合上海目前热点地区，选择杨浦的黄兴公园、浦东的世纪公园、杨浦的新江湾城公园和宝山的顾村公园。顾村公园，占地434.5公顷，2009年对外开放新江湾公园，占地6.5公顷，2007年对外开放黄兴公园，占地46.7万平方米，2001年对外开放世纪公园，占地140.3公顷，2004年对外开放2.1黄兴公园根据黄兴公园的规划建设进程划分为3个研究阶段：规划期（1999年），建设期（2000年），建成后（2001年）。黄兴公园三个阶段，周边项目成交均价对比我们在黄兴公园周边选取1999、2000和2001年三年均有推量的9个楼盘作为研究对象；小区到公园的距离指小区正门至公园的距离，单位为Km。黄兴公园周边9个项目1999-2001年成交均价绝对增加值公园规划期，周边住宅价格出现小幅增长，说明规划期对周边住宅价格有小幅的拉动作用。黄兴公园建成后价格涨幅远远大于规划期的价格涨幅。黄兴公园带来的增值与加权距离相关，随着距离增加其增值幅度呈现下降趋势，且以0.6公里为分界线，0.6公里以内影响比较显著。黄兴公园周边与外围成交均价对比分析我们选择与黄兴公园版块相邻五角场、鞍山、东外滩三个版块作为公园外围，与黄兴公园周边住宅价格进行对比分析，数据截取自公园规划期至目前2011年。潜伏增长期2008年金融危机，2011国家严厉的宏观调控，公园周边项目体现了较强的抗风险性。从图中可以看出，黄兴公园对周边住宅成交均价的影响分为三个阶段：潜伏增长期（5年）；快速增长期（4年），年均增长37.5%；稳定期，2006年至2011年黄兴公园周边项目价格与公园外围价格系数维持在1.22（1999年为1），左右进入一个平稳维系时代。产品特征分析因数据获得有限，我们只能截取2005年至2011年无配套商品房成交的套均面积，从表格可以看出2005年至2009年，呈现逐年递增，板块内产品显著提升，主力面积段增大；无配套商品房成交数据2005200620072008200920102011套数54416921