专卖店选址手册.ppt

 商圈调查与店铺选址 成功之路，始于选址 零售业被称为“选址的行业” 选好店址，设计好卖场，是零售经营的关键之一 店址选择就是对可能建店的地址进行调查、分析、比较、选定，并最终确定对该土地或房产的使用权，为营业场所的建设做好准备的过程 宏观选址：是对某个地区及某个城市的选择 微观选址：是对某个街区及具体位置的选择 店址的重要性 专卖店的特定开设地点决定了顾客的多少，同时也决定了店销售额的高低，从而反映店址做为一种资源的价值大小。 它是影响专卖店经济效益的一个重要因素。 它贯彻了便利顾客的原则。 店址选择是一项长期性投资，关系着专卖店的发展前途。 选址三要素 1、店铺商圈因素 2、店铺方位因素 3、店铺内在因素 解析商圈 商圈的概念： 　　就是指专卖店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，那些优先选择到该专卖店来消费的顾客所分布的地区范围。简言之，就是顾客所在的范围 商圈构成 核心商圈、 次级商圈、 边缘商圈 或者：主商圈（55-70％）、次商圈（15-25％）、辅助商圈（5%－20%） 商圈构成示意图 商圈中的顾客来源 1、居住人群：指居住在专卖店附近的常住人群，这部分人口具有一定的地域性，是顾客的主要来源 2、工作人群：指不居住在专卖店附近而工作地点在专卖店附近的人群，这部分人不少是利用上下班就近购物，是次级商圈中基本顾客的主要来源 商圈中的顾客来源 流动人群：指在交通要道、商业繁华地区以及公共活动场所过往的人群，这些过路人群是位于这些地区专卖店的主要顾客来源，专卖店可以捕获的潜在顾客就越多。同时经营者云集，竞争亦越激烈，这就要求我们更要讲究竞争策略和经营特色，善待这些顾客不仅会产生回头客，还会使专卖店树立较好的形象，从而招揽更多的顾客 估计商圈范围的技巧 商圈会受到商品服务质量的影响， 如果顾客须历尽艰难才能到你的店里来，即使住的很近，这地方也不能划入你的商圈。相反，如果你的店铺交通方便，客人即使住在几十公里之外，心理上也不觉得远，就可以算在商圈内 上下班或顺道常从店门前经过的人，也能列入商圈。住在附近末光顾你的店，不能包含在商圈内。 商圈简图 目的：能一目了然所要调查的商圈范围与面貌。 重点标示下列地貌： 1、周边500米简图 2、重要建筑物及楼别，如金融大楼、办公大楼 3、著名店铺及影响生活形态的地段特征，如影院，百货公司 4、人潮汇集地段店铺群及大型聚客场所，如超市、娱乐区、女人街 5 、与本公司店铺有互补作用的店铺 6、车站、学校、停车场、市场、公园等特定族群会集场所 7、标出街道的行进方向，如单行道方向 8 、标出未来促销活动发宣传单的地点，即主次消费群走动频繁的地点 9、固定人群较集中流动的地点 商圈简图 商圈特征 店铺特色及分布情况 建筑形态：主要店铺街道，主要干道上的 建筑及高度 　　　　　新大楼与旧建筑的分布 　　　目前的改建情况城市1—3年内　　　　　　　　　可能改建的趋势，与城市规划局建立关系 行业形态 主要店铺街道、干道的行业类型 以何产品为主，售卖产品的层次 主要道路的店铺分布明细 店铺汇集地带的总体情况 住宅特色 建筑物形态 了解在本商圈内住宅区的建筑形态，建筑高度，楼房数，建筑形式为新式或旧式及分布区域 目前的改建情况 1—3年内可能改建的趋势 分布情况：实地了解该区的实际住户与建筑物分 布情况 将该商圈分为店铺区，办公区，新式 住宅区，旧式住宅区，文教区。在简图上分别 划定区域， 人流状况实地抽查 将一周的时间区分为两段，周一至周五及周六、周日、法定假日 以上午8点—下午10点每两小时细分为一个小段。 以15分钟为其抽样时段的样本，并计算实际经过的人数、机动车、汽车、助动车、自行车数量。 抽样时将人潮分为青少年、上班族、家庭主妇 将抽样的数，换算成以二个小时的人潮流动数。 消费者和消费能力分析 商圈类型 集中型商圈： 商圈内店铺流动人口多（每分钟约30—40位以上） 商圈内住宅人口（约24000人以上） 区内的建筑物高且密集 各店铺集中且范围大，正所谓成行成市。 与本店有互补性的店铺多，且规模大（大型购物中心、超级市场、百货公司） 交通频繁，车辆流量大 集中型商圈体现为中央商业区和商业街 中央商业区：这是最主要、最繁华的商业区，主要大街贯穿其间，云集着许多著名的百货商店以及各种大饭店、影视院和写字楼等现代设施 商业街：它是次要的商业街。这些地点是人流必经之地，在节假日、上下班时间人流如潮，店址选择在此处大大方便了来往人流 分散型商圈