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东北财经大学网络教育本科毕业论文 房地产开发项目全过程管理成本控制 作 者 ### 学籍批次 #### 学习中心 ####奥鹏 层 次 专升本 专 业 工程管理 指导教师 ###  内 容 摘 要 论文以开发项目全过程成本控制为研究对象，以房地产项目开发过程为线索，对房地产开发项目成本构成要素进行分析、研究，对成本控制的关键环节进行剖析；房地产项目的全过程成本控制包括了从土地竞买、决策、设计、招投标、建设施工和竣工结算全过程成本控制。在土地竞买阶段，土地成本控制必须注重获取项目用地价格的控制；在前期决策阶段，正确选择项目方案和作好投资估算；在设计阶段，进行限额设计，并以设计概算控制施工图预算；在施工阶段，成本控制的重点是控制设计变更和工程量签证。如何处理索赔和反索赔，以及如何控制工程款的支付；在竣工阶段，重点是控制竣工验收和竣工结算的办理。 关键词：房地产开发 全过程管理 成本控制  目 录 一、房地产开发项目全过程成本概述 1 （一）房地产项目开发成本费用的构成 1 （二）我国房地产项目成本控制现状 1 二、房地产项目开发各阶段成本控制 2 （一）土地成本控制 2 （二）房地产开发决策阶段成本控制 4 （三）房地产项目设计阶段成本控制 4 （四）建设工程招投标阶段成本控制 8 （五）建设工程施工、竣工阶段的成本控制 8 三、结论 9 参考文献 11  房地产开发项目全过程管理成本控制 我国房地产业发展迅速，房地产开发利润丰厚，不少房地产商还没有重视项目开发成本控制问题，或者是想控制成本却没有行之有效的办法和措施。我国房地产项目开发成本超过预算的情况非常普遍，大部分项目是在成本超支、工期延长的情况下完成的。 当前，我国房地产市场已初具规模，房地产项目正朝着大规模、高档化的方向发展，再加上国家宏观调控政策的出台，房地产市场竞争日益加剧。目前如何以最低的成本在规定的时间内开发出能够满足市场需求的房地产产品，是房地产企业需要关注的重要问题。 对于房地产开发项目全过程的成本控制，本文拟从房地产项目开发的全过程出发，对房地产开发项目成本构成要素进行分析、研究，对成本控制的关键环节进行剖析、提出房地产项目的开发必须注重全过程控制，为房地产项目成本控制找到理论和方法，以提高房地产开发成本控制的水平，并期望能使开发商更加重视项目土地竞买、决策、设计、招投标方面的成本控制，革新成本控制的理念和思维，增强企业竞争能力，取得较好的经济效益。 一、房地产开发项目全过程成本概述 房地产项目开发是从房地产开发企业有投资意向开始，经过投资分析、土地征用、可行性研究、规划勘察设计、拆迁安置、施工准备、施工建设、竣工验收等过程。房地产项目开发成本控制不是简单的建设实施阶段成本控制，更不仅仅为了某个阶段的费用节约，而是从项目开发的全过程出发，最大限度利用有效的资源，从整体意义上降低项目的开发成本，从而提高房地产项目的经济效益，提高房地产开发成本管理的科学性。 （一）房地产项目开发成本费用的构成 房地产开发成本包括：土地成本、工程建设成本、相关税费、管理费用和筹资成本等。 1. 土地成本。开发项目所占用的土地必须支付土地费用。土地成本主要包括以下几部分：征地补偿费用、拆迁补偿费用、土地出让金、基础设施配套建设费。 2. 工程建设成本。工程建设成本包括：房地产开发项目的前期工程费用、建筑成本、公共配套设施费等。 3. 相关税费。房地产开发过程的税费，不论是开发商负担还是购房者负担，最终构成房价，转移到购房者身上。主要税种有：营业税及其附加、契税、企业所得税、房产税、印花税等。 4. 管理费用。指用于房地产开发到交付使用过程中，开发商管理人员所发生的一切费用等。 （二）我国房地产项目成本控制现状 我国房地产在成本控制方面，通常只重视施工阶段的成本控制，而对土地获得、决策、设计、招标等阶段的成本控制缺乏足够重视，没有从全局出发看问题。 1．土地获得阶段成本控制现状 获取土地是房地产项目开发的第一步，也是房地产开发成败的关键步骤。土地是房地产业发展必不可少的物质基础，获取土地是整个开发成本的40%以上，甚至更高；有偿出让土地时，使用者需支付反映市场情况的土地使用权，即出让金。这样，开发商在房地产开发过程中就需要支付这部分土地费用，因此，对土地价格进行测算分析，估算土地费用，对土地开发阶段的成本费用进行控制，具有十分重要意义。但是，目前我国房地产开发商对该阶段的成本控制尚不理想。 2．决策阶段成本控制现状 决策阶段是房地产企业成本控制非常重