个人住房按揭贷款现场检查方法及技巧.doc

个人住房按揭贷款 业务说明 个人住房按揭贷款是指银行机构向购房者发放的用于购买自用住房的贷款，包括期房按揭贷款和现房按揭贷款。其中：期房是指在建住房或已竣工验收正在办理房屋产权证的房屋；现房是指工程竣工、验收合格并取得房屋产权证的房屋。其特点是售房人为开发商，贷款涉及贷款银行、借款人和开发商三者关系。 对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例(包括本外币贷款)不得低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%；对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，具体提高幅度由银行机构根据贷款风险管理相关原则自主确定，但借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。 业务操作流程 受理贷款申请 借款人申请个人住房（商用房）贷款应向银行机构提出书面申请并填写《个人贷款文本》，同时提供相关基础资料。资料内容包括： 1．有效身份证件、户口本原件及复印件； 2．婚姻状况证明； 3．现供职单位收入证明，私营业主应提供近期纳税证明； 4．与开发商或售楼方签订的购房合同 5．购房首付款资金证明； 6．银行机构认为需要提供的其他资料。 贷款受理审查 银行发放的个人住房按揭贷款数额，不高于房地产评估机构评估的拟购买住房的价值或实际购房费用总额的80％贷款结清包括正常结清和提前结清两种。正常结清：在贷款到期日（一次性还本付息类）或贷款最后一期（分期偿还类）结清贷款；提前结清：在贷款到期日前，借款人如提前部分或全部结清贷款，须按借款合同约定，提前向银行提出申请，由银行审批后到指定会计柜台进行还款。贷款结清后，借款人应持本人有效身份证件和银行出具的贷款结清凭证领回由银行收押的法律凭证和有关证明文件，并持贷款结清凭证到原抵押登记部门办理抵押登记注销手续。①查阅现有个人住房按揭贷款业务各项规章制度； ②查阅岗位职责，查看各岗位的分工情况； ③将现有个人住房按揭贷款业务的内部管理制度与国家金融法律法规政策和监管当局的要求进行比较。 2．风险提示： ①未建立个人住房按揭贷款业务管理制度； ②未建立个人住房按揭贷款的授权、转授权制度； ③未建立个人住房按揭贷款业务检查制度； ④未建立个人住房按揭贷款业务操作实施细则和规程； ⑤未建立个人住房按揭贷款业务操作和审批监督约束机制； ⑥未建立健全个人住房按揭贷款岗位责任制； ⑦未建立个人住房按揭贷款登记台账制度； ⑧岗位分工不合理； ⑨现有个人住房按揭贷款业务内部管理制度与国家金融法律法规政策和监管当局的要求不相符； ⑩未及时修改和完善个人住房按揭贷款管理制度。 授权管理 1．检查方法： ②查看个人住房按揭贷款审批单，与授权转授权书对照，运用适当的抽样方法，确定个人住房按揭贷款检查重点。 2．风险提示： ②未对分支机构、业务部门或有关人员进行授权、转授权； ③对分支机构、业务部门或有关人员的转授权不全面、不完整； ④超范围转授权； ⑤未适时调整授权权限； ⑥超权限发放个人住房按揭贷款； ⑦未经授权发放个人住房按揭贷款； ⑧未经审批发放个人住房按揭贷款； ⑨违反程序发放个人住房按揭贷款。 授信管理 1．检查方法：查有关授信文件，风险提示： ②未对授信额度进行动态监控和调整； ③未建立完整的个人授信业务集中统一的授权管理、会计核算、财务核对、检查监督、统计分析等管理制度和风险识别、预警、评估、监测、控制、考核机制； ④未严格执行授信管理制度，超授信额度审批。 业务操作 1．检查方法：查看贷款档案和相关传票。 风险提示：业务操作、审批和会计核算坚持“三分离”制度。检查方法：查贷款档案资料。 风险提示： ②个人住房按揭贷款手续不完备； ③个人住房按揭贷款合同不规范； ④个人住房按揭贷款档案资料不全； ⑤未建立个人住房按揭贷款台帐； ⑥信贷管理信息系统未能得到有效的维护，信贷信息录入不及时、不完整。 风险管理 风险识别 1．检查方法：查贷款相关档案资料，与有关业务人员座谈， ②贷款被挪用； ③贷款不符合基本条件、限制性条件和准入标准； ④申报审批材料在完整性与内容要素的齐全性等方面存在明显缺陷与疏漏； ⑤在贷款发放环节，未全面落实审批决策意见，贷前条件和用款条件未落实； ⑥贷款担保的合法性、充分性和有效性不足，未充分关注担保公司担保及其他特殊方式担保。 风险控制 1．检查方法： ②查阅部门职责及员工岗位责任制； ③查阅职工休假登记表。 2．风险提示： 贷款 ②未建立风险责任制，明确各个部门、岗位的风险责任； ③对重要岗位人员未实行定期或不定期轮换和强制休假制度； ④未及时提出并运用各种手段组织实施清收。