中国城市高房价所带来的人口效应初探.doc

中国城市高房价所带来的人口效应初探 ——以成都市为例 陈明立 史学斌 刘金华 近年来，我国各大中城市的商品房价格普遍经历了一轮较大幅度的上涨，引起了党政领导的高度重视和社会各界的广泛关注。住房作为特殊的商品，过快过高的房价涨幅，不仅会影响到社会经济的正常运行，而且会对人们的社会行为造成一定影响，从而带来了一系列的人口效应。本文通过对掌握到的成都市的一些实际资料进行分析后，认为高房价对中国城市带来的人口效应主要集中在婚育、迁移、养老和社区等四个方面。 一、成都市商品房价格走势分析 与我国其他城市大体一致，成都市商品房价格在2004年以前虽然处于上涨的趋势，但每年的涨（跌）幅很小，从1998年到2003年的六年间，房屋均价基本维持在1500-2000元/平方米左右。只是从2004年开始，成都市房价才有了巨幅跃升，比2003年增长43.1%,达到了3000元/平方米。2005年又在2004年的基础上，再增长25.7%，达到3770元/平方米（参见图1）。2005年，成都市商品房均价已经比1998年增长了1.5倍。与此相对照的是，成都市人均可支配收入仅从6646元增长到11359元，只增长了0.7倍。 资料来源：各年份《成都市统计年鉴》，中国统计出版社。 房价相对于居民收入的的较高速增长必然导致房价收入比的提高。发达国家的经验表明，在理性的城市房价体系中，合适的房价收入比在3～8之间浮动属于正常范围。而成都市房价经过2004年和2005年的高速增长后，无论是70平米的小户型还是130 平米的大户型，都已经大大超出了与收入的合理的倍数比值范围，分别达到了13.55和25.17（参见图2）。也就是说，在现有房价和收入水平上，一户普通成都市家庭要花20年左右的时间才能拥有自己的一套住房。这表明成都市商品房价格相对于居民收入已处于高位运行。 资料来源：刘林：《近年成都市房价收入比研究》，《商场现代化》，2006年10月（下旬刊）。 二、对成都市人口发展的影响 2004年以来，成都市房价过高过快增长的后果已经初步显现，根据笔者掌握的资料，其人口效应主要集中在婚育、迁移、养老和社区等四个方面。 1、对婚姻与生育的影响 改革开放以后，随着人们物质生活水平的提高，结婚的花销也随之水涨船高，人们的婚姻观念也随之发生了较大变化，婚姻的物质基础被提高到一个前所未有的高度。根据2006年11月腾讯网女性男性32%和37%51.6%的女性和58.8%认为婚姻有“起步价”，。因此，房价的上涨势必导致相当一部分青年男女推迟购买婚房的时间，从而推迟结婚。 以一套100平米的商品房为例，2005年，成都市的房屋均价从2003年的2096元/平米涨到3770元/平米，购买一套商品房要比2003年多支出近17万元。即便选择总价款的70%按揭，打算结婚的青年男女在2005年也要比2003年多拿出5万元支付首付房款，这相当于他们2年的收入。也就是说，对于一定要有房子再结婚的年轻人，如果不依赖父母的支持，至少要推迟2年结婚（在房价不再继续上涨的前提下）。实际情况也确实如此，2006年，成都市女性平均初婚年龄为26岁，恰好比10年前延后了2岁。这一现象背后虽然有人们婚育观念变化等多方面的原因，但房价上涨也绝对是一个不能忽视的因素。 房价上涨不仅会对结婚起到延后的作用，也会推迟生育。一方面，人们初婚年龄的延后本身就会导致初育年龄相应推迟。另一方面，房价上涨也会使打算要孩子的年轻家庭在作出生育选择时趋于慎重。根据成都市统计局和成都市经济信息中心的调查，在成都市消费者的购房付款方式中，一次性付款只占27%，按揭和分期付款分别占了61%和12%，也就是说，有七成以上的购房家庭将面临长期还款压力。因此，房价上涨必然会导致新婚夫妇每月的还款压力增加，出于经济的考虑，更多的家庭会选择推迟生育或者不要孩子。 2、对人口迁移与城市化的影响 （1）对人口迁移的影响 美国人口学家李（E·S·Lee）认为，人们的迁移行为是由与迁出地相关的正因素和负因素、与迁入地相关的正因素和负因素、介入障碍和个人因素共同作用的结果。根据李的“四因素”迁移模型，对于高端服务业和房产投资者来说，房价上涨意味着投资机会增多，因此房价上涨对他们形成了迁入地的正因素，吸引他们迁入。而对于小商业、餐饮业和娱乐业等低端服务业者来说，房价上涨会导致经营成本上升，从而对他们形成了迁入地的负因素，限制他们迁入；此外，由于对刚就业的大学生和其他外来青年劳动者来说，拥有住房是就业后的首选目标，过高的房价收入比会降低城市对他们的吸引力，从而对人才引进产生不利影响。但是，并没有数据显示近年来成都市迁入人口有明显减少，这主要是因为四川是农民工输出大省，由于沿海地区房价也大幅上涨甚至涨幅更大，相当一部分出川民工现在选择在省内迁移就业（