杭州别墅／排屋市场研究报告.pdf

市场研究第2 期 杭州别墅/排屋市场 系列1 1．别墅相关政策2 2．杭州别墅发展历史3 3．杭州别墅市场板块分析5 3.1 之江转塘板块 （之江旅游度假区）6 3.2 富阳银湖板块 （近郊大型别墅高尚带）8 3.3 闲林、小和山板块 （离市区最近的低密度住宅区域） 11 3.4 城区别墅 14 3.5 湘湖、闻堰板块 （休博会成为助推器） 16 3.6 良渚板块（最有文化底蕴的居住区） 19 3.7 青山湖板块 （生态环境稳居最佳位置）20 3.8 千岛湖板块 （度假别墅成卖点）22 4．小结 24 1 市场研究第2 期 杭州别墅/排屋市场 系列1 自从国发（2003 ）45 号令规定“今后5 年内停止别墅类用地供应”，别墅市 场由于供应量的不断减少及其独特的地段与产品优势，日益彰显其稀缺性与价值。 本文汇总了杭州别墅/排屋市场各板块在售楼盘目前发展情况 （以排屋为重 点），并简单介绍了别墅的相关政策和杭州别墅市场的发展历史。以此展现杭州 别墅/排屋市场目前的整体概况。 《杭州别墅市场系列研究报告》将以本文为基点逐步形成一个系列，并会将 研究重心逐步转移到针对单个板块的深入分析之中。希望给本司在杭州的高端物 业做一定的参考。 1．别墅相关政策 2002 年 5 月，11 号令《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》国土资源 部发布，从2002 年7 月1 日起正式停止经营性项目国有土地使用权协议出让， 明确要求各地政府加强国有土地资产管理，规范土地市场，实行招标拍卖挂牌交 易。 2003 年 2 月8 日，《关于清理各类园区用地、加强土地供应调控的紧急通 知》国土资源部发布(国发„2003 ‟45 号)，其中第四条规定“(今后 5 年内)停 止别墅类用地供应。” 2003 年 6 月5 日，《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的 通知》央行颁布的这一金融政策，对别墅市场发展资金会有一些影响。 2003 年8 月12 日，《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》国务院发 布(国发„2003‟18 号)，再次提出要控制高档商品房建设。 2005 年，各大银行达成协议：高档住宅“首付比例提高到三成”。 2006 年5 月30 日，国土资源部下发“关于当前进一步从严土地管理的紧急 通知”，通知要求，从即日起，中国一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关 用地手续，并对别墅进行全面清理。 2 市场研究第2 期 杭州别墅/排屋市场 系列1 2 ．杭州别墅发展历史 起源 杭州在清末民初，就在莫干山和杭州西湖周边已成格局。莫干山别墅群多为 上海滩洋人置地营造，因而建筑上清一色的西式风格，典型的山地别墅。杭州西 湖边别墅则集中在西山路、北山路一带，以刘庄、汪庄（现都已改为国宾馆）为 代表的中式风格，以北山路宝石山麓别墅为代表的西式风格，两种风格并存，典 型的依山临水别墅。 第一代别墅 （绿城〃丹桂花园） 改革开放特别是进入20 世纪90 年代后，由于经济的迅速发展，人民生活水 平的急速提高，在城西蒋村一带现代意义上的别墅又开始萌芽，先是 1995 年前 后的证大花园、南都花园等“别墅”，后是 1998 年前后的桂花城，林语别墅等。 此类别墅可以被归为杭州第一代别墅。 客户市场以杭州本地及周边为主，业主以 1980 年代末第一批市场弄潮儿为 主，社会背景和文化程度不同，生活方式存在差异性，社区没有统一的文化理念。 正因为是第一代，因而无论是在选址和开发理念上，还是规划设计、建筑施工等 方面都存在着极大的局限性。 第一代别墅立面风格为：东南亚-北美-混合风格。以绿城〃丹桂花园为代表 的第一代别墅