某房地产项目市场评估.doc

某房地产项目市场评估 该项目物业类型较为齐全，涵盖商业类房产（商铺、写字楼）、住宅类房产（高层住宅、公寓、车库等），其中商铺、高层住宅为主要品种，建筑面积占比超过78%，因此在项目市场评估中我们将重点针对商铺与高层住宅进行分析。 一、房地产投资环境评价 1、区域经济分析 （1）城市概况 哈尔滨位于东经125°42′-130°10′北纬44°04′-46°40′，地处东北亚中心位置，黑龙江省省会，政治、经济、文化中心，下辖道里、道外、南岗、香坊、平房、松北、呼兰、阿城8个区和宾县、巴彦、依兰、延寿、木兰、通河、方正7个县，五常、双城、尚志3个县级市，截至2007年全市总面积为56579平方公里，其中市区面积为1637平方公里；全市总人口为987万人，城区人口475万人。 （2）2007年主要经济指标 经济总量。全年实现地区生产总值2436.8亿元，按可比价格计算比上年增长13.5%。其中，第一产业实现增加值347.7亿元，增长6%；第二产业实现增加值902.6亿元，增长15.5%；第三产业实现增加值1186.6亿元，增长14.4%。财政收入快速增长。全年全口径财政一般预算收入完成224亿元，比上年增长21.3%，其中地方财政一般预算收入完成132亿元，增长19.1%。全市财政一般预算支出完成232.4亿元，增长24.7%。 固定资产投资。全年完成投资1030.6亿元，比上年增长27.3%，增幅比上年提高0.6个百分点。其中，第一产业完成投资17.9亿元，增长1.7%；第二产业完成投资266.3亿元，增长30.6%；第三产业完成投资746.4亿元，增长26.8%。 交通运输。全年各种运输方式完成货物运输总量10753.6万吨，比上年增长4.3%。其中，铁路1388万吨，增长1.1%；公路9007万吨，增长4.8%；水路357万吨，增长4.4%；民航1.6万吨，增长3.9%。各种运输方式完成旅客运输总量9922.4万人次，比上年增长14.3%。其中，铁路3315万人次，增长8.1%；公路6384万人次，增长17.5%。哈尔滨太平国际机场进出港旅客443.7万人次，比上年增长21.2%。航空货邮吞吐量5.25万吨，增长16.7%。 房地产业。房地产业持续稳定快速发展。全年房地产开发完成投资187.4亿元，比上年增长18.7%，占全社会固定资产投资的比重为18.2%。房地产开发施工面积1502.2万平方米，竣工面积698.2万平方米。商品房销售面积748.9万平方米，比上年增长11%。 人口。年末户籍总人口987.4万人，比上年增加7万人。其中，市区人口475.5万人，增加2.8万人。在总人口中，非农业人口476.9万人，增加3.7万人；男性人口499.3万人，增加2.9万人。 居民收入。城乡居民收入保持较快增长，据抽样调查测算，城市居民家庭年人均可支配收入12772元，比上年增长13.7%，人均消费支出9294元，增长9.1%。农村居民家庭年人均纯收入5068.6元，增长15.1%，人均生活费支出2888.9元，增长15.8%。 道路建设。城市交通网络进一步完善，全年市政基础设施完成投资81.9亿元。启动了道外二十道街跨松花江大桥、三环路哈阿立交桥、何家沟综合整治等城建大项目，推进了中华巴洛克保护街区、沿江景区升级改造等景观工程建设，实施了哈阿路、抚顺街—民安街—民众街、齿轮路、保健路、通乡街等路桥重点工程，建设了北环路、安国街、安升街等17条达标街路，对安化街、南平街、公浴街等23条破损道路和土路、背街背巷进行修缮和改造，新建林机小区、南直路2座人行天桥。 城市交通。城市交通运营能力不断提高，年末全市公交编码线路达179条，比上年增加38条，公交运营线路网长度646.9公里。公交车运营车辆4705辆，其中空调大巴121辆。全年新增公交车辆338辆，更新公交车辆455辆。公共交通客运量9.1亿人次，比上年增长16.7%。 （3）城市规划 随着经济的发展和城市人口的不断扩容，哈尔滨城市承载能力不能满足发展的需要，特别是中心区域土地稀缺性成为制约城市发展的瓶颈。2004年初国务院批准哈尔滨市行政区划调整，市区面积由1660平方公里扩大到4272平方公里，与之伴随的是两个趋势：一是城市中心北移，形成以松花江为中心，向江北拓展新城的格局；二是将周边相邻县级市变市为区，形成哈尔滨的卫星城。 用地规模：2007年达到270km2，人均城市建设用地84.4 km2。规划至2020年城市建设用地达到406m2，人均城市建设用地106.8 m2。中心城区为380km2，2030年前后城市建设用地将达到550km2，呼兰、双城、阿城也将有进一步发展，与哈尔滨市区共同构成大哈尔滨城区。 建设“一主四副”城市公共中心，指一个国际区域性主中心、四个国际区域性副