兰州石化物业服务公司管理模式诊断报告.doc

兰州石化物业服务公司管理模式诊断报告 第二章兰州石化物业服务公司现状 2.1兰州石化物业服务公司总体概况 2.1.1公司的历史沿革 兰州石化物业服务公司组建于2009年n月4日，是原兰炼、兰化两个企业 合并重组以后，所属的物业管理一公司和物业管理二公司重组整合而建立的物业 服务公司。原来的物业管理以公司及物业管理二公司分别是原兰炼、兰化的后勤 生活服务公司，根据国有企业改革的需要，以及物业管理行业的发展，在上个世 纪90年代逐步从后勤改制单位向物业管理发展，逐步演变为物业管理公司。其 本身带有浓厚的后勤服务特色，尚不能完全形成管理规范，服务有序的现代物业 管理公司。经过层层的重组整合和逐步改善，新的物业服务公司正在从传统的后 勤服务向组织合理，管理有方，服务规范的方向迈进。 2.1.2管辖范围及业务范围 兰州石化物业服务公司的管辖范围东至荔昌陶瓷市场，西到西柳沟，南至元 筛山下，北达黄河岸边，物业管辖面积424万平方米，35个自然住宅小区及周 边零散楼宇，其中住宅楼512栋(含高层建筑30栋)，平房423套，房屋建筑总 面积351.9万叮，住户为39740户、人口近巧万人，辖区绿化总面积104.12万 m，，卫生清扫保洁面积242.67万m，。 石化物业服务公司主要承担兰州石化公司生活小区的物业管理和服务工作， 业务内容包括生活区的“四供一排”(即供水、供电、供暖、供气和下水排放)， 小区环境保洁及街区的公共秩序维护，公用设施的维护管理，公寓楼及部分办公 楼的管理与服务，小区环境综合治理的施工等工作。 2.2兰州石化物业服务公司管理现状 2.2.1公司组织机构状况 兰州石化物业服务公司目前设有28个科级单位，机关设立了10个科室，分 别是办公室(党委办公室)、人力资源科(党委组织科)、财务资产科、运行管理 科、安全环保科、社区管理科、工程管理科、企业文化科、工会、团委。基层设 置了10个单位，分别是东苑小区、幸福小区、南山小区、文化小区、辰光小区、 厂前小区、东部物管所、西部物管所、南部物管所、北部物管所、电气队、热力 公司、房建公司、维检修公司、电梯运行中心、公寓管理中心、秩序维护一大队、 秩序维护二大队。具体见下图。 2.2.2兰州石化物业服务公司管理模式及运行机制 兰州石化物业服务公司整合一年以来，基本维持了原来两个公司的运行模 式，原物业管理一公司基本以地域化管理为主的管理模式，原物业管理二公司是 以地域化管理和专业化管理相结合的模式，为了使新公司的各项业务能够平稳过 渡，公司对原来各自形成的物业管理模式未做大幅调整，仅对公司的机关部室做 了必要的整合，公司机关采用职能式管理，设立了10个科室，按照各自的职能 开展工作，基层各单位按照固有的模式做好职责范围内的各项物业服务工作。 在物业运行方面是两条线:一条从上而下的行政工作流程，是从公司机关科 室制定工作计划，采用一定的形式做好部署，各基层单位按照机关科室的部署开 展工作。另一条从住户开始启动的服务流程，即住户对物业服务业务范围内的事 项提出报修，公司调度室和小区各班组接到报修以后，属于职责范围内的服务和 管理事项，及时根据住户的报修做好服务工作，属于物业管理的事项，做好解释 说明，消除报修事项，结束报服务流程。 从上述的总体情况来看，物业服务公司的人力资源存在下述几个特点: 人员管理难度大。公司用工形式多样，现有各类用工4025人，其中合同化 员工760人、劳务集体工和劳务合同员工416人，劳务临时工579人，宏达子女 临时工327人，红叶公司业务承包人员65人，其他业务外包人员99人，为保证 公司稳定的大局，我公司接收、安置了1807名再就业人员。劳务集体员工、劳 务合同员工、劳务临时用工的专业技能水平较低，在服务类的岗位上市场化用工 和再就业人员占据主体，人员的素质相对较差，使得我公司人员管理与人员稳定 的难度加大。 人员素质低，年龄结构偏大。由于多年的积累，形成了后勤单位人员年龄大， 文化程度低，其中学历方面拥有大学本科学历的人员只占5.10%，大专以上学历 的人员占13.55%，大部分人员为高中及以下学历，员工素质偏低;而在年龄结 构方面，合同化员工年龄在40一55岁之间的比例高达69.67%，更有6.97%的人员 在55岁之上，作为企业的固定员工和生产经营服务工作的主要力量，年龄结构 过于偏大。 对口专业技术人员缺乏。按照现行的管理制度，对于专业技术和管理岗位的 空岗，必须实行公开竞聘，并且符合岗位任职规范，职称、学历专业要达到岗位 设置要求，对于物业服务公司紧缺的给排水工程、工程管理、土木工程、园艺绿 化、物业管理、信息工程、电气工程及其自动化、机电一体化等方面的人才一直 难以引进。 专业技术职称级别比例不够合理，不符合岗位任职规范的人员较多。根据表 3