农村土地流转中几个关键问题的思考.ppt

* * 农村土地流转中几个关键问题的思考 郭贯成 吴 群 南京农业大学土地管理学院 汇报主要内容 确权登记问题 产能问题 价格问题 收益分配问题 确权登记为土地流转的基础。 农村土地流转的首要前提就是要明晰权利归属，使土地流转在法律上得到保障。 当前，我国农村土地流转中出现了鲜明对比的两种不同景象：激而不活的农地流转与禁而不止的建设用地流转。究其原因，还是在于它们在现实中的产权状况。 1 确权登记问题 集体B 其他土地 使用者B 其他土地 使用者A 集体A 国家 集体 农户A 集体 农户B 所 有 权 所 有 权 表示产权的双向流动，箭头上标“所有权”的表示可以有所有权的流动，此外，所有箭头都表示可以有使用权的流动。 所 有 权 （1）农地 承包经营权性质不定、产权不稳 债权or物权？ 成员权 承包地随人口变化而调整 土地流转负激励 收益权不完全 农业比较利益低下 缺乏权利登记 存在的问题： （2）建设用地： 缺乏发展权 缺乏发展权，意味着农民和集体在土地增值收益分配中没有法律保证，利益受到损害，自发流转、隐性市场是农民和集体对土地发展权压抑和剥夺的抗争。 产权受歧视 同为建设用地，集体建设用地与国有建设用地产权存在严重不对等的现象。集体土地只有通过征收之后转化成为国有性质，才能进入城镇建设用地市场。 缺乏抵押权 缺乏权利登记、权利边界不清 对策： （1）稳定承包权 将农村土地承包权年限逐步延长，直至过渡到长期稳定不变。给农户一个稳定的使用预期，增强农户对土地投资的信心，提高土地产出率。 （2）设立发展权 从“同地、同权、同价”的思想出发，依据权益对等的原则，通过设立农地发展权，使农地农用与农地转用、农地征用具有平等的权利，具有同样的收益回报。 （3）允许集体建设用地直接入市 应取消对集体土地产权的歧视，赋予集体土地与国有土地同等待遇，允许集体建设用地在符合土地利用规划和用途管制的条件下进入市场流转。  （4）允许集体建设用地设立抵押权 改变相关的法律法规，允许集体建设用地抵押。大胆支持、积极鼓励集体建设用地使用权人和各类银行业金融机构积极稳妥开展集体建设用地使用权抵押融资活动。 （5）建立完善的集体土地产权登记制度 加快乡镇规划的编制，合理规划农村土地 加大宣传力度，提高农民对登记发证重要性的认识 加强对基层国土人员的培训，提高素质，提高登记工作效率 对登记情况进行深入调查，重点查清未登记部分的数量、权属来源类型、未办理登记的原因等，为加登记发证做好准备工作 农村土地流转需保持耕地面积不减少、建设用地总量不增加、农民利益不受损。 随着工业化、城市化进程的加速，受利益和政绩的驱动，大量耕地“农转非”，耕地保护受到冲击。 问题：在农村土地流转中如何保护耕地产能？ 2 产能问题 图1 利用等指数与标准粮实际产量散点图 利用等指数 标 准 粮 实 际 产 量 相关系数r=0.896 耕地资源的生产能力与利用等指数呈线性正相关。 在农村土地流转中，可以利用农用地分等定级估价成果测算耕地产能，确保耕地质量不下降。 在“城乡挂钩”和“双置换”中，可以利用农用地分等定级估价成果测算农地产能，确保耕地质量不下降。 全国统筹城乡综合配套改革试验区--重庆和成都 浙江省嘉兴市城乡统筹试验区--“两分两换” 江苏省苏州市城乡一体化发展综合配套改革试点--探索“双置换” 建设农民集中居住区 规划农民生活园区 联建方式修建的别墅 农村土地流转价格体系如何构建？ 城乡土地价格的衔接？ 规划区内和规划区外价格的衔接？ 农村集体建设用地基准地价如何评估？ 3 价格问题 农用地 建设用地 集体B 集体A 农用地 建设用地 国家 初始使用者 建设用地 征收价格（所有权） 内部转用价格 征用价格（使用权） 二次使用者 转包转让转租... 承包出让... 所有权价格 使用权价格 图2 基于产权的农村土地流转价格体系 置换（城乡挂钩） 所有权 整理、复垦 使用权 建设用地外部流转市场 征收、互换、合并 所有权 入股、联营、其他 使用权 建设用地内部流转市场 征收 所有权 征用、转用 使用权 农地外部流转市场 互换、合并 所有权 承包、出让、租赁、招标、拍卖、入股、合营、抵押、互换、转包、转让、转租、反租倒包、托管、继承、赠予等 使用权 农地内部流转市场 市场交易方式 流转产权 价格体