24南京马术场别墅项目简介.doc

2.4南京马术场别墅项目简介 南京马术场别墅小区项目前期策划研究 本项目地块为一类居住用地，规划用地64000平方米，约96亩，容积率小于0. 5, 限高9米，建筑密度小于20，绿地率大于50。本项目地块标号为马术场B5地块， 在马术场周边挂牌地块中为外部资源最差的地块，而且此地块的土地成本要分摊马术 场的部分建造费用，故在05年的土地挂牌出让时无人问津。 地块位于南京仙林新市区西南部，沪宁高速公路入口处。北至凯漩路，南至沪宁 高速防护区，西至拟建小学、东至修建中的麒麟路。距南京市中心约lOkm，距中山 门约5 km，距紫金山约1. 5 km;距绕城公路约500m(向北通往长江二桥)，向南京 距宁杭公路约2. 5km，向北距宁镇公路约3km。本项目向东经沪宁高速直达上海仅需 2个半小时:向西至市中心新街口只需要12公里;向南至禄口国际机场约需25分钟， 交通十‘分畅达。项目周边在建的重大项目有目前亚洲最大赛马场，2005年10月之前 建成部分并投入使用。项目西边具有紫金山等优势资源。地质地貌状况为地势较高， 视野开阔，东面为白龙山和青龙山，为紫金山的余脉。项目所在地块有些微的沟岭起 伏，多荒草野花，有多处水塘沟壑。别墅地块部分为山体缓坡。 南京马术场别墅小区项目前期策划研究 3南京马术场别墅小区项目市场环境分析 本章将以南京马术场别墅小区为背景，从宏观到中观，再到微观进行市场研究， 着重在微观层面，运用类比手法量化对比指标进行深入调查与研究。 3.1项目市场宏观分析 3.1.1南京概述 1)南京的地位:是长三角地区重要的中心城市:是中国经济发达省份—江苏 省省会，是长三角地区仅次于上海的政治文化经济中心城市。南京辖区总面 积为6597平方公里，市区面积2598.69平方公里。到2005年底(“十五” 期末)，南京总人口数可能达到685万人左右。 2)南京的地理环境:踞于长江中下游门户的南京，山峦起伏，丘陵环抱，宁镇 山脉穿城而过，市区以内低岗、缓阜、平原交相盘错。临楼远望，如金波闹 海，千峰虎立，地势形胜，气度恢宏。更因远古时代长江在此多次改道的冲 刷沉积，和进入纪元以来的河渠开凿，南京地区拥有大小湖泊2682个，长短 河流751条，可谓水网纵横，跨江而居，四面通达之地。 3)南京的历史:“六朝古都，十朝都会，钟灵毓秀，地灵人杰”。这是对南京 这座人文上邦的总誉。从公元229年孙权迁都南京开始至1949年民国统治结 束，1720年间，十代王朝的兴替，在南京称帝者49位。此其间，因国力的 丰沛和人口的殷盛，与同时代相比，曾7次成为世界第一大都市。最鼎盛时 期，仅寺院就达500余处，容僧尼10万之众，所谓“南朝四百八十寺、多少 楼台烟雨中。” 4)南京的文化:南京是华夏文人的朝圣之域。书画界的二圣三祖(书圣王羲之、 王献之父子，画祖张僧wrl、顾恺之、陆探薇)均系南京本乡本土之士。史称“金 陵文士半天下”，即南京在文化方面稍有新意，全国便会跟风效仿，至今依 旧。自唐太宗贞观四年至光绪二十九年之间，江南贡院科举选士中，南京文 人位列一甲三鼎之士多达258人，居全国之最。 S)南京的风水/气候:在阴阳风水方面，南京处于温带和亚热带渐变区域，常年 雨水丰沛，四季之中冬夏长而春秋短，二十四节气的平均参数，在正负偏差 上小于三日，适于动植物的生长。“地陷东南，天倾西北”，南京居于中国版 图的东南方位，为居下位而海纳归之地。《禹贡》上记载:“天下九州八方， 各居其位。东方苍龙，主春生，色为蓝;南方朱雀，主夏长，色为赤……”。 南京所处东南方位，麒麟之地，主仲春之位，万物化育，阴阳和合，其色为 紫(看来古人早就知道三原色调和，红蓝生紫)，“紫气东来”之说正是此意， 于天象、阴阳，风水、方位之中，喻示南京所在之地的祥和瑞吉。 3.1.2南京宏观经济状况 2004年南京市GDP为1910亿元，比上年增长21.2%:2004年南京市人均GDP 为11601.68元，比上年增长13.8%;房地产发展阶段与宏观经济及人均GDP关系国 际通用衡量标准表明，不同地区的人均GDP决定了该地区房地产市场的不同发展阶 段:当GDP年增长率超过8%时，房地产业处于高速发展;当人均GDP处于800`4000 美元时，其房地产市场处于