360行民俗文化街项目开发1.doc

第三部分 360行民俗文化街项目开发及整体开发布局建议 一、项目概况 龟山脚下洗马长街临江面150亩可供开发的土地，是启动龟山景区建设的关键所在，是敲动龟山景区的杠杆。为此，我们为洗马长街的建设开发做了比较系统的概算和建议。 二、布局建议及概算 1、布局建议 洗马长街龟山脚下是龟山景区兴建的核心项目，也是能否完成龟山景区开发的龙头项目和利益所在。洗马长街360行民俗文化街成功与否，直接影响景区的开发进度和力度。开发洗马长街有两种明显的侧重面。如果侧重景区建设与开发，这样投资较大，未来的收益不可预期。以房地产开发为主体，收效较快，利益近在眼前，但必将遇到政策的制约。考虑到项目的特殊性和重要性，我们站在三特集团的角度上，对公司的现实利益和长远利益进行了系统的讨论、测算与评估。谨慎的作出如下建议： 第一种方案：景点开发和房地产开发占地面积各占40%和60%。建筑面积房地产开发占65%，即6.5万平方米，景点项目开发占35%，即3.5万平方米。 第二种方案：景点开发和房地产开发各占35%和65%，即景点开发占地3.5万平方米，房地产开发占地6.5万平方米。景点开发建筑面积约3万平方米，房地产开发7万平方米。 A、360行民俗文化街相对集中在铁门关一侧，街长200米，共两条街，约200个门面铺位。其中，需建一个能容纳300人观看表演的中心广场，2个容纳100—150人左右的小型表演场，还可以将表演场融入到茶馆中。建议两街三排建筑的民俗文化街高低错落，临街的高，第三排与第二排等高，将街顶建成可以封闭的灵活天顶，平常打开，必要时将其封闭。主要是解决因冬冷夏热手工艺和民俗表演无法进行的弊端。同时为了增加景点的吸引力，在公司愿意加大投入的前提下，可引进国内第一家天幕电影作为营销卖点聚人气。 西侧靠近长江大桥的方位地势低，进深较宽，用于房地产开发，与半山腰别墅连成一个整体（部分别墅将建在景点区的山腰上），形成一个相对独立的高档住宅区。因势建地下集中停车场，供住户及景区游客共用。 B、360行民俗文化街集中在铁门关侧，街长160米，建三条街，180个左右的铺坊，三条街内部循环。用小广场（表演场）进行有机的连接，形成一个整体。这样，用房地产开发的街面就有约200米，在延至山腰，进深有100多米，这样就把景区与住宅有效地进行了区隔，真正建成长江半岛第一高尚住宅区。 2、基本概算 （一）洗马长街可用于开发的土地面积为150亩，折算为100005平方米，按10万平方米计算。 （二）洗马长街规划限高15米，最高建筑5层，最大容积率1.2（申报申请），但保底按1.0计算容积率，累计最大建筑总面积10万平方米。 （三） 1、洗马长街现有建筑4万平方米左右需要拆迁，按4万平方米计算。 2、洗马长街地块上现有建筑物拆除补偿按3000元/平方米计算。需要拆迁费用1.2亿元人民币。 3、受建筑市场不确定性因素及拆迁时间、难度的影响，我们的概算在原计划的1.2亿元的拆迁费的基础上浮动10%，计划拆迁费约1.32亿元人民币。 4、由于得到政府的支持，开发洗马长街的各类规费及税费可能得到减免，在这里我们不做详细的税费计算。 （四）根据龟山洗马长街地块的地貌及相关配套条件制约，绿化及交通干线等不应少于55%。我们在计算时按45%来做首层占地的基数。 （五）概算： 1、可供开发的土地10万平方米。 2、可开发的总建筑面积约10万平方米（容积率1.0计算）。 3、占地10万平方米，首层最大占地面积45%，即4.5万平方米。 4、根据修新如旧仿古建筑的要求，每平方米建筑成本2000元/平方米。（10万平方米总建筑面积需约2亿元建设资金）。 5、拆除面积4万平方米，每平方米3000元计为1.2亿元。加上不确定因素10%的上浮，共计要求1.32亿元人民币。 6、首层占地45%即45000平方米。 7、总建筑面积10万平方米，其中40%用于旅游项目用，余60%直接用于地产开发。这样的比例既可以保证360行民俗文化街形成规模，又可以通过土地资本运作，获得开发旅游项目所需要的资金。 ①临街建筑（咖啡厅、酒廊、自助式产权江景酒店）层高5层，牌楼式风格长300米，深宽10米，每层3000平方米，总建筑面积为15000平方米。 ②区内第一条街，楼高三层。其中一面与临街房连体，长300米，宽8米，每层2400平方米，三层共7200平方米。 ③区内360行民俗文化街用房为三层（层高不少于4米），进深6—8米计，两条街，共需房产2.88万平方米，再加1.5万平方米临街面，共约4.38万平方米。 ④重新设计线路上山腰，最高至计谋殿。山腰建30栋250平方米/栋至350平方米/栋典藏版别墅，约1万平方米；山腰与民俗文化街相邻建酒店式公寓用于出售。总面积约5万平方米。 8、晴川阁改造及龟山上景点