深圳已动工未来可供应写字楼项目表.PPT

Code of this report | * Code of this report | * ? Copyright Centaline Group, 2010 本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。 深圳写字楼发展总况及未来发展前景 深圳中原技术发展中心策划组 ShenZhen.2015.09 2 1 深圳写字楼发展总况 深圳写字楼未来发展前景 蔡围屋金融中心 华强北 中心区 中心西区 华侨城区 后海金融中心 前海中心 龙华中心区 国贸商务区 30年 近年来深圳写字楼由罗湖沿深南大道向西发展， 呈现“多点开花，区域细分升级”的格局 发展格局 1 此阶段深圳开发的写字楼集中分布在罗湖区火车站周围，数量较少，1987年至1992年5年间，深圳市共出让写字楼用地22.13万平方米，考虑到当时的深圳尚处于起步阶段，其中大部分写字楼用地均为行政办公用地，当时的商品写字楼用地较少。初期的写字楼主要有房地产大厦、新安大厦等，代表性写字楼为国贸大厦。 97年正值经济危机期间，这一阶段深圳写字楼市场从罗湖、福田开始初步成型。深圳市场上典型主要写字楼多为该时期开始动工兴建，包括罗湖的嘉里中心、佳宁娜友谊广场、地王大厦、发展银行大厦、电子科技大厦、特区报业大厦、联合广场等等，主要分布在罗湖的蔡屋围和福田的华强北，这些高层写字楼的建设为深圳市日后建筑超高层写字楼奠定了基础。 这段时期南山写字楼市场进入快速发展期、宝安和龙岗也开始步入发展期，罗湖写字楼市场开始衰落，福田写字楼处于主导地位。从目前深圳写字楼市场的供求看，罗湖写字楼的交易主要集中在二手写字楼，福田区供求两旺；随着前海中心的出台、多宗地块的出让，已经有多家大型公司进驻前海，前海已经成为新的总部基地、成为更大更新的商务中心，未来发展的主要区域。 80年代末至90年代初 90年代初期至1997年 1997年至今 1 2 3 以罗湖国贸商圈为最早起点，紧接着以福田中心区为核心，一路西进发展至前海中心区 发展历程 2 关外写字楼市场发展刚起步，宝安中心区和龙岗中心城发展相对较好，基本步入第三阶段，很多纯写字楼项目入市，但布局分散，没有形成规模；其他片区写字楼物业发展更是滞后，还处于第一、第二阶段，商务市场启动尚需要较长时间。 关内写字楼市场已经发展到第四阶段即成熟阶段，整体市场写字楼与商务公寓并存，产品多样化，满足各类型企业的需求，办公配套设施齐全、管理服务到位；并且越来越多的写字楼项目一改以往出售的方式，实行“只租不售、单一业权”的形式，统一管理，提升整体形象。 关内写字楼市场已经发展较成熟，关外写字楼市场发展刚起步，宝安和龙岗发展相对较好，基本步入第三阶段 写字楼发展的四个阶段： ? 动因 表现形式 客户特征 产品特征 客户关注点 萌芽阶段 办公需求 住宅改办公 草创型企业 住宅 无 启动阶段 改善环境 住宅立项、商务办公 成长型中小企业 第一代商务公寓 位置、价格、交通、使用成本 发展阶段 追求形象 纯商务形象 1、迅速发展的中小企业 2、初具规模的企业 纯写字楼开始出现 位置、配套、硬件、商务氛围 成熟阶段 需要多样化 多样化 各种类型企业 写字楼与新一代商务公寓并存 地段、服务、软环境、健康、风景 深圳关内市场 深圳关外市场 备注：由于深圳写字楼市场发展程度不均衡，将整体市场分为关内市场与关外市场来分析 发展阶段 3 除现有成熟的商务区里早期开发的一些写字楼部分为乙级写字楼，其它多数为甲级写字楼 办公楼物业划分标准 划分标准 甲级办公楼 乙级办公楼 丙级办公楼 硬件条件 硬件方面外观设计、内外公共装修标准相当于四星级酒店，达到5A级写字楼水平，包括楼宇自动化系统(BA)、通讯自动化系统(CA)、保安自动化系统(SA)、消防自动化系统(FA)、办公自动化系统(OA)、设备设施如电梯等候时间、中央空调管式数量、停车位数量、配套服务设施（电力负荷、绿化、夜间照明），设备设施基本与世界同步，如电梯等候时间小于40秒，中央空调为四管式 硬件方面外观设计、内外公共装修标准与甲级写字楼相比较差，部分达到5A级写字楼水平，设备设施以合资品牌为主，如电梯等候时间大于40秒，中央空调为两管式 硬件方面外观设计、内外公共装修标准为普通材料，基本的通讯设施及办公服务，设备设施基本为国产电梯、分体空调等 软件条件 物业管理服务水准达到三星级酒店以上标准 物业管理服务未达到星级酒店的标准 传统的物业管理服务 从目前深圳写字楼发展情况来看，在现有的成熟的商务区里，罗湖国贸商务区在早期开发的一些写字楼，由于开发年限早，设备较落后，存在一部分乙级写字楼；往西发展到蔡屋围、福田、南山等商务区，均为甲级及以上写字楼；目前销售的写字楼物业