登封房地产市场调查报告.doc

登封房地产市场住宅调查报告 现居住带主要分布： 北环居住带： 这里主要以单家独院为主，居民多为自建宅，这里离山较紧，以嵩阳公园为中心，居住环境比较好。但是现在这里地价较贵，一般位置每个宅基地约0.2—0.3亩,价格都在20万以上,现所剩空地很少，政府限制较为严格，审批难度较大，很少有人能拿到手续齐全的地皮，一般以前储备现在转手交易的较多。这里住的都是登封的高收入阶层和政府领导干部，登封绝大多数领导干部都居住在这个区域。 成品小区也有几个，主要集中在嵩阳公园附近。嵩阳花园位于嵩阳公园对面，共开发大概150户，2005初建成，当时销售情况比较良好，当时售价均价达1800元/平方，现在这里的房子转手价格都在2500元/平方以上。户型设计较为一般。内部绿化较为一般。这里之所以卖的又贵又好就是因为位置好，满足了很大一部分人想住在北环区域，但是又买不到或买不起地皮的人的需求。 现在这里新开发的是烟草车队小区，位于嵩阳路上，离公园大概500米，环境较好，一楼临街规划的是商业地产，后面是住宅，户型设计一般，现在售价较高，1—4层2600元/平方，5层2300元/平方，6层1980元/平方，7层1780元/平方，底层车库3500元/平方，商业部分9500元/平方。价格比较贵。它的整体思路还是延续嵩阳花园的思路，定位就是高层消费。主要对象还是满足了很大一部分人想住在北环区域公园旁边，但是又买不到地皮的人的需求。现在销售情况良好，但是这个小区可能土地手续有问题，现在正在和政府协商。 公园旁边还有一个10年前建成的小区---古城新村。共有400多户，现在二手房的交易价格大概在1200元/平方。也有很多人在这里买二手房。虽然房子旧一点，但是环境好。 综合这几个小区，整体户型设计和小区规划较差。但是这个地段的房子销售较为火暴，价格较高。主要是地段好。价格高的另外一个很重要的原因是因为地价太高，古城新村对面的100多亩地2005年拍卖曾经卖到169万/亩的天价。 市中心居住带 这个区域地处市区繁华地段，虽日常生活和消费比较方便，但是好多人还是不愿住在这里，这里新开发的小区很少，比较有代表性的是登封大厦。共22层，现在销售一般，主要滞销的原因是内部户型设计较差，利用率低下，采光差，180平方的房子，让人感觉象是140平方的房子。均价在2200元/平方。已于去年年底全部交工，但是实际销售估计可能有70%。还有不少空房。 南环路居住带 南环路是登封的环城路，所有过往城市的货车都走在这里，环境较差，又比较偏僻，但总体房地产还是很有代表性的，这里主要满足中低收入的居民和乡镇居民。房价相对其他地段较低。比较有代表性的是御花苑小区，一共大概有700多套房子。2004年底全部交付使用，当时销售情况良好，均价1000元/平方，在登封来讲，还是比较正规的小区，物业管理也比较正规，现在房价升值空间较大，二手房好楼层大概可以卖到1500---1600元/平方。其余比较多的房源都是小建筑商利用民用宅基地建成的房子，设计简单、落后，售价便宜，没有正规手续。现在均价大概是1200元/平方。它的主要购买对象是登封外来居民。 东部居住带 因登封北面、西面发展受到嵩山限制，南部发展条件不好，往东发展是一条唯一的出路，并且东临郑少高速口，交通便利，这两年随着政府的带动，行政审批中心的东移，这一片发展较快。但住宅还是以中岳庙附近的简单民用宅为主，因为几乎都是附近村庄的农民，很少有外来人在此居住。现在附近虽然有很多空地，但开发速度缓慢。比较成规模的小区只有发祥电厂的恒祥城市花园，该小区共占地130余亩，一期开发共400多套房子，主要销售对象是电厂职工，但真正的买主还是绝大多数的乡镇居民和很大一部分想炒房的人。去年10月底开盘，一期销售情况比较良好，现在仅剩部分顶层复式，其余全部售空，售价顶层850元/平方，三楼卖到1350元/平方。 二、调研建议： 1、进驻时机好 登封的房地产市场还处于发展的初级阶段，设计和规划都是10多年前的水平，但是正是因为没有对比性和正确的引导，绝大多数的购买者对户型设计和小区整体规划以及后期物业管理都没有一个清醒的认识，现在就是缺乏外来正规房地产商的引导。这时进入应该是一个比较好的选择。 2、拟订楼盘地段好 拟开发的楼盘地处新老城市交接处，现在恰好利用政府对外宣传准备东移的口号，人们思想上还比较看好东区的房子，虽现在不是很热，但是总体的升值空间较大。周边环境也比较好，正面临少林大道，交通便利。背部临山，西临迎宾公园，环境优美。且位置优于南环和恒祥城市花园，潜在顾客肯定比南环和恒祥城市花园要多。 3、购买力和购买意想强 这几年登封经济发展迅速，城镇居民收入大大提高，也出现了很多爆发户，他们进