白山市房地产行业的发展_现状_问题及对策.docx

白山市房地产行业的发展：现状、问题及对策王德勇（中国人民银行白山市中心支行，吉林白山134300）近两年，为抑制房价过快上涨，打击投机炒房行为，国务院连续出台房产新政。在这些政策的影响下，白山地区房地产业出现了两方面的变化：一方面是房地产开发投资的势头有所回落，开发面积与同期相比略有减少；另一方面是房屋交易面积和交易总量呈现小幅增长；房屋销售状况良好。总体上来看，房价上涨的格局依旧，交易价格同比涨势迅猛，但近期涨势放缓。由此可见，虽然房地产业依然在暖春之中，但诸多房地产新政的出台，让我们感受到一丝寒意。米，同比下降7%（注：商品房销售面各、金额及均价数据为房产处统计房屋交易时统计汇总的数据，因交易双方为降低税费负担，合同上所写明的基本上是按照政府评估最低指导价编造的虚假的交易价格，据调查判断，新房均价应该在2400元/平方米左右，同比约上涨33.33%，实际二手房交易均价在1700元/平方米左右，同比约上涨30.77％）；房屋租赁价格为10元/平方米，同比上涨25%。2011年3月末，白山市金融机构各项贷款余额为250.53亿元，同比上升12.04%。其中房地产贷款16.75亿元，占全部贷款的6.68%，同比增加31.48%。商业性房地产贷款15.48亿元，同比增加32.76%；保障性住房贷款1.27亿元，同比下降了2.14%。商品房不良贷款余额为1541万元，不良率为0.92%。一、房地产市场的基本情况2011年一季度末，白山市实现地区生产总值95.3亿元，同比增长18.2%；固定资产投资额13.05亿元，同比增长36%；房地产综合景气指数为100，与去年持平；土地出让成交80.3767万平方米，同比下降14.04%；土地出让金额1.0401亿元，同比增长4.86%；新开工面积19.1933万平方米，同比增加20%，较去年同期少增23个百分点；在建施工面积201.6394万平方米，同比增加21%；商品房销售面积6.53万平方米，同比下降13%；商品房销售金额13105.89亿元，同比上升18%；商品房均价2007.02元/平方米，同比上升36%；二手房均价1347.19元/平方二、房地产市场的运行状况(一)投资由增长过快转为平稳，对经济拉动作用减弱近年来，白山地区房地产开发投资额一度成为拉动辖区固定资产投资增长的主要力量之一，但进入2010年，其占固定资产投资比例开始降低，对经济拉动作用呈现减弱态势。据调查，收稿日期：2011-4-3作者简介：王德勇，男，汉族，山东胶州人，本科，中国人民银行白山市中心支行，研究方向：三农经济。72白山市房地产行业的发展：现状、问题及对策2010年末，白山地区房地产开发投资额9.21亿元，同比下降51.1％，占全市固定资产投资的1.7%；2011年一季度，固定资产投资额达13.05亿元，同比增长了36%。白山地区一季度房地产企业由于没有开工，开发投资还没有启动。(二)房价“涨势”依旧，短期内房价拐点难现近年来，白山地区房地产价格持续走高趋势较强，年均涨幅超出城镇居民人均可支配收入水平的涨幅水平。2010年度，虽然我国部分地区房地产市场受到了国家房地产调控政策的影响，但白山地区的房地产销售热度不减，房屋售价延续涨势。至2011年3月末，白山市商品房销售均价2007.02元/平方米，较去年同期增长36%，其中，各县（市）销售均价为1775元/平方米,较去年同期增长47.91%（数据为房屋交易价格统计），显现出房价增幅同比上升态势。同时，据对全市26个房地产开发公司数据统计，2010年末，售出已竣工商品房近900套，售出在建商品房近5000套，同比分别增加103套、1234套，房屋销售情况良好。2011年一季度，由于各房地产开发企业没有开工，房源有限，新房交易处于休眠期，但二手房交易较为活跃，根据市场调查，目前白山市中心区域的交易价格在2600-3500元/平方米，这表明，白山地区房地产销售状况仍处于高温期，短期内房屋价格出现拐点的可能性较小。专业人士分析，由于国家相继出台严厉的房地产政策，房屋销售的速度会放缓，房屋价格快速上涨趋势也会随之改变，小幅缓慢上涨的可能性较大。(三)刚性需求旺盛，带动房地产市场发展综合来看，白山地区房地产市场潜在有效需求继续保持旺盛势头，这为市场的持续发展提供了坚实的基础。一是新婚家庭增加引发未来住房需求。据有关部门统计，白山地区每年新增结婚家庭数大约占人口数的0.9－1%之间，按2010年度市以下城镇人口133万人计算，每年新增家庭1.2万个，假如有50%的家庭购买新房，平均每户80平方米，则每年需要48万平方米。二是因居民生活水平提高诱发改善性购房需求增加。三是县区居民迁居到中心城市，引发了又一轮刚性需求。三、房地产金融运行状况(一)房产开发贷款存量延续增长态势，房地