紧紧抓住产业地产发展的机遇期 - 上海市楼宇科技研究会.docx

紧紧抓住产业地产发展的机遇期——在长三角地区房地产业协会联系网第22次会议上的发言毛正峻 各位领导，各位同仁：大家好！ 很高兴与各位同行进行交流。 我今天发言的主要内容是关于产业地产。产业地产无论是新型的产业综合体模式，还是总部经济体模式顺应城市化进程的大势，实现政府和企业的利益共赢。必将成为未来房地产开发的重要模式。 我今天想结合城市化进程，来讨论传统的，较单一的工业地产模式向复合型产业地产转化中，政府和企业共同关注的若干问题。今天发言的目的在于抛砖引玉，以期共同探讨，共谋发展。欢迎大家交流指正。 我今天的发言主要分为五个部分：一、市场呼唤产业地产二、城市化进程呼唤产业地产三、城市发展呼唤产业地产四、产业地产运行中的一二三四五、企业转型呼唤产业地产 一、市场呼唤产业地产 住宅地产市场自从2003年开始，经历了一次比一次严厉的三次宏观调控实力强势的房地产巨头还在攻城掠地，有不少住宅和商业地产的开发商开始思考转型。地方政府面临高速的城市化进程，也在寻找提升城市竞争力的良方。 在城市和房地产发展中有五个值得关注的现象： 第一种现象：由于经济发展，收入增加，购买力提高；也由于通货膨胀，货币缺少投资方向，大量的资金进入房地产市场，房价日日攀升。面粉贵了，面包更贵，面包贵又促使面粉更贵，没完没了，然后就有了2003年以来的接二连三的调控、限购等等。 第二种现象：不少农民工进城后，找工作难，租房子贵，又纷纷退回农村，造成城市里面所谓的“民工荒”，许多地方的企业招工难。 第三种现象：有的地方开发的市政配套和商业配套都对比较完备的住宅小区，但是由于远离城市中心，远离工业园区，没有就业空间，因此就变成功能单一的“卧城”，购买者寥寥，人气不足。 第四种现象：不少工业园区建造的标准厂房，由于制造业利润普遍偏低，即使有的标准厂房出租率也不错，租金收入也普遍不高。许多工业园区由于服务性生活设施和商业设施不全，白天生气勃勃，到了晚上悄然一片漆黑，除了巡逻人员，可谓人迹罕至。 第五种现象：产业园区以及那些住宅、商业等各类社会设施相互配套，互相补充的区域，无论住宅、商业还是工业园区项目的运行效率和经济效益都是可喜的。这第五种现象是我们规划和运行工业地产或者叫做产业地产项目的理想现象，也正是解决前面四个问题现象的最好途径。 随着住宅地产“高烧”的渐渐退去，大家也开始关注到三个事实 1、城市建设不能仅仅是大量的住宅和商业，为人们提供充分就业机会的各类产业，是现代城市运行的最重要支撑。 2、人们的消费能力必须建立在有就业、有收入的基础上的，否则，扩大内需就无从谈起。 3、工业地产要突破目前的传统模式，必须寻找一片新的发展空间的“兰海”。 二、城市化进程呼唤产业地产 我们相信：在经济持续高速的情况下，产业地产具有无限的发展空间，主要源于四个条件： 1、城市化进程 2、城市就业压力 3、.产业需要转移 4、产业需要升级 下面分别说来： 1、城市化进程 随着城市化进程，我国农村的富余劳动力还会大量进城，这是不可避免的。 我们来看看中国城市化进程的发展趋势： 2008年国家统计局做了一个统计，中国一百万人口以上的特大城市达到287个1978年的时候是110个，就是说在1978年以后的三十年里面增加了167个一百万人口以上的特大城市。 中国的城市化人口率已经达到一半左右（48%）。 如果说到2025年我们国家的人口到达到16个亿，80%基本实现城镇化，平均一百万人口以上的特大城市要增加到800个左右。 2、城市就业压力 现在在城市里面务工的农民工主要是80、90后的。60和70后的农民工大多又回到了农村，他们这些农村的40多岁、50多岁的人员中回农村的原因大多有三个： 一是上有老下有小，尤其是上面才的已经到70岁、80岁了，需要照顾。 二是外出务工的80、90后的婚后的婴幼儿也陆续出生，需要照顾 三是有的人因为受到文化条件、技术条件、生活条件的限制，所以他们大多开始陆续回农村去了。 我们现在看到的80、90已经成为了农民工的主流，他不会再回到农村。他们大多跟随父母在城市生活多年，不会种地也不愿意种地，所以更多的是愿意留在城市里。 温家宝总理说过：“要让农民工，尤其是青年农民工溶入城镇，要在养老、医疗、包括户口、就业、教育方面要给予更多的支持”。所以这些农民工要融入城镇化，就意味着城市，要进一步扩大。 3、产业需要转移 沿海地区和内地的发展不平衡。随着沿海地区的产业升级，产业的区域转移是非常强烈的，沿海地区传统的、低端的劳动密集型产业向内地进行转移是必然的。 二三线城市也需要通过产业地产的发展，具备承接转移产业的能力。 面对这个形势，中西部地区的政府在产业承接方面力度会更大，会采取更加有效的政策和措施吸引产业地产投资商。产业地产商的前景可以感到乐观。 国务院发展研究中心金融