经营行为如何影响ROIC.ppt

战略发展中心 为简化，取消了初始情景项目分一、二期的假设； A1（产品创新）的设计方案部分，刘红宇认为公寓单套总价从1.2涨到1.5，单价涨得太猛，不符合实际。因此我引用了原先的假设数据，信息更多了，但也更“逼真”； 为避免误解，“单价”一律改为“单套总价”； 关于降价、销售加快的两页PPT，数据计算有误，模型无法证实ROIC变动，因此删除。如需增加该两种情形，必须重新设置初始情景数据，按目前设置的数据无法模拟出该两种情形； 其他还有个别数据与格式的修订（目前所有数据经过验算无误）。 目录 ROIC计算方法 ROIC计算方法（简化） 回款EBIT计算 运营动作如何影响ROIC？ 产品创新提高销售总额 产品创新提高销售总额+销售进度不变 营销品牌力提高销售单价+ 销售、回款加快 营销品牌力提高销售单价+销售、回款减缓 营销品牌力提高销售单价+销售、回款大幅减缓 晚拿地 拿地、开盘时间点全部推后2个月； 年底拿地（当年） 11月底拿地；次年5月份开盘。 年底拿地（次年） 11月底拿地；次年5月份开盘。 * 主要改动点说明 第一部分 战略评价体系回顾 P2 第二部分 经营行为如何影响ROIC P18 第四部分 重庆公司ROIC初步解析 P39 先问一个问题 某地区公司1月份投入100万元买地建房，项目可售总货值120万元， 7月开盘，当月回款60万元，8月回款60万元，8月项目售罄。 20/100=20% ？ 20/120=16.7%？ 其他？ 请问该地区公司ROIC是多少？ ＝ ＋ 1 ROIC 2 销售回款EBIT 3 出租、物管EBIT 4 商业物业评估增值 5 年度平均投入资本（IC） ＋ 说明： 地区公司在生产经营过程中实际投入的资金额度，不区分资金来源是所有者权益或是债务。现金与银行存款、筹资活动（如借款及偿还债务本息等）均不影响投入资本。 年度平均IC＝（年初IC＋1月末IC＋……＋12月末IC）／13 投资性房地产竣工当年的评估增值，按当年40%、次年35%、后年25%分摊计入ROIC的分子 合资、联营项目公司总体EBIT、投入资本100%纳入地区公司ROIC的分子分母 注：详见《地区公司战略评价体系管理办法》第2页4.3。ROIC具体计算办法、模板随后将由集团财务部发文。 ＝ 1 ROIC 2 销售回款EBIT 5 年度平均投入资本（IC） 说明： 地区公司在生产经营过程中实际投入的资金额度，不区分资金来源是所有者权益或是债务。现金与银行存款、筹资活动（如借款及偿还债务本息等）均不影响投入资本。 年度平均IC＝（年初IC＋1月末IC＋……＋12月末IC）／13 合资、联营项目公司总体EBIT、投入资本100%纳入地区公司ROIC的分子分母 注：详见《地区公司战略评价体系管理办法》第2页4.3。ROIC具体计算办法、模板随后将由集团财务部发文。 0 0 12 0 0 11 0 0 10 0 0 9 60 0 8 60 0 7 0 0 6 0 0 5 0 0 4 0 0 3 0 0 2 0 100 1 —— —— 年初 资金流入 资金流出 月份 单位：万元 回款EBIT = 60 + 60 – 100 = 20 年度平均投入资本计算 -20 0 0 12 -20 0 0 11 -20 0 0 10 -20 0 0 9 -20 60 0 8 40 60 0 7 100 0 0 6 100 0 0 5 100 0 0 4 100 0 0 3 100 0 0 2 100 0 100 1 0 —— —— 年初 月末IC 资金流入 资金流出 月份 单位：万元 年度平均投入资本 =（0+100+100+100+100+100+100+40 -20-20-20-20-20）/13 = 41.5 ROIC计算 -20 0 0 12 -20 0 0 11 -20 0 0 10 -20 0 0 9 -20 60 0 8 40 60 0 7 100 0 0 6 100 0 0 5 100 0 0 4 100 0 0 3 100 0 0 2 100 0 100 1 0 —— —— 年初 月末IC 资金流入 资金流出 月份 单位：万元 ROIC =回款EBIT/ 年度平均投入资本 =20/41.5= 48.1% ROIC 利润率 周转率 产品创新提高销售总额 营销杀伤力提高销售单价 价值工程优化成本配置 有利的地价支付进度 销售、回款加快 开发周期缩短 A1 A3 A2 B3 B2 B1 -25 0 0 12 -25 0 0 11 -25 0 0 10 -25 0 0 9 -25 60 0 8 35 65 0 7 100 0 0 6 100 0 0 5 100