土地评估说明土地评估说明.doc

土地评估说明 一、评估对象描述 土地位置状况 AAXXX产业股份有限公司(以下简称“XXX公司”) 用地座落在AA省YYY市BB高新技术园区内BB路西端南侧。东至塑钢窗厂、开发区泵站；南至开发区空地、开发区泵站；西至AB便道；北至BB路。土地使用权面积XXX平方米。工业用途。 2、土地权属状况 XXX公司土地总面积为XXXX平方米。以出让形式获得的国有土地使用权。用地使用年限：五十年。自1994年X月X日起至2044年X月X日止，剩余使用年限43年。土地用途：工业用地；用地所有权属于中华人民共和国，用地使用权为AAXXX产业股份有限公司。土地权属清楚，无纠纷，委托方已领取《国有土地使用证》书，证号为QQ土籍国用（XXX）字第XXX号。 目前，委估对象已设定抵押他项权利。抵押权人为中国交通银行YYY分行，抵押时间自2000年X月X日起至2003年X月X日止，抵押物为房产及土地，抵押贷款最高限额为人民币XXX万元。 3、建筑物及地上附着物状况 根据资产委托方提供的资料及评估人员现场踏勘如下：被评估土地可分为一期、二期用地。一期用地现已建成的建筑物及地上附着物为9层综合办公楼、仓库、工业厂房及现浇砼停车场、道路、围墙、绿地等，建筑结构为：框架结构、混合结构，建筑面积XXX平方米。《房屋所有权证》号为：房权证S字第XX、XX号等。二期用地均为待建空地且场地平整。 二、地价影响因素分析 一般因素 YYY市是AA省一个地级市，YYY市位于AA 省西部，地处中国MM平原，东临DD市和SS地区，南接HH省FF地区，西靠，北与E河、R岭接壤。是AA省西部地区经济、科技、文化的中心。全市辖X区X县一市，总人口XXX万，面积XXX百平方公里，属中温带大陆性季风气侯，是AA省西北部地区的铁路运输枢纽，LL铁路与KK铁路在这里交汇。公路运输和水路运输也实分方便。民航已开通YYY至北京、上海、广洲、沈阳、、、等九条航线。 YYY市是新兴工业城市，是国家重要的工业基地之一、 全市拥有三千多家工业企业，其中规模以上有300多家。已形成机械、冶金、电子、轻工、纺织、化工、建材、医药、造纸、食品等门类较为齐全的工业生产体系，工业产品品种上万个。 YYY市是国家粮食生产和畜牧业基地之一。YYY市丰富的国土资源适于农林牧副渔的全面发展。YYY市是AA省重要的的商品物资集散地，已形成比较完善的市场体系，全市集贸市场已经发展到300处，年成交额已突破XX亿元。YYY市对外贸易活跃，尤其是对易货贸易，具有比较突出的地理优势。商品出口6大洲33个国家和地区，出口品种达12大类88个品种。对外经济技术合作领域和规模日益扩大。 区域因素 BB高新技术园区是AA省人民政府XXX年批准新建的省级外商投资区和高新技术园区。该园区位于YYY市中心南缘，总面积为XXX平方公里。地势平坦，地质优良，结构稳定。距市中心商业区约3公里，距YYY火车站约4公里。距民航机场约5公里。西侧约2公里为，园区内道路呈网状与数条公路相连，XXX公司门前为现浇砼路面双向四车道的BB路，交通便捷。BB高新技术园区基础设施整体较好，均达到“六通一平”（供电、供暖、上水、污水、通讯、道路，场地平整）。BB高新技术园区内已有数家美国、日本、韩国、台湾、香港等国家和地区的商家在此建厂，产品已覆盖纺织、精细化工、食品、电器、航空航天材料等领域。 个别因素 根据YYY市城市总体规划和BB高新技术园区规划要 求，XXX公司所在区域为BB高新技术园区的工业用地，故该地区的土地最佳用途应为工业。委估宗地位于BB高新技术园区的西部，该地势平坦，工程地质堪察资料表明，该地段地质构造良好，地层稳定，适宜建筑，无不良地质现象。 委估宗地形状较为规则呈多边形，近似矩形，宽深比约为1：0.84。占地面积XXX平方米，包括一期用地、二期预留用地，一期、二期占地面积比约6：4。土地开发程度达到“六通一平”（ 供电、通讯、供暖、上水、污水、道路，场地平整）。 供电：市政供电从变电站2公里长10000KV高压输送至宗地电杆架空的变压器，然后进入宗地内变电室经过计量柜、复合柜、电容柜等控制柜终分别送至宗地内所需用照明、动力电等部门，保障能力100%。目前仅需要一台变压器，设计能力为二台变压器。 通讯：设有2条中继线50门HJD-80程控交换机一套。10条直拨电话。 供暖：供暖由一台二吨热水锅炉SHWP1.4/0.77/95/70H供应。 上水：由市政自来水管网供应，由管径DN300 主水管道接入，保障能力100%。 污水：厂区排水管网由DN300流入厂区外开发区排水管网DN600 ，终进入约3公里处氧塘污水处理厂进行处理。 道路：一期用地内的停车场、道路完善，路面均为现浇砼路面。 场地：二期待建预留用地且场地平整。 三、评估依据 《中华人