LLX《黄子龙：现代城市购物中心运营管理理念》17p.doc

黄子龙：现代城市购物中心运营管理理念香港华润任零售实业集团的副总经理深圳九洲远景商业顾问有限公司总裁香港周生生集团中国公司总经理　黄子龙：各位早上好！刚才王总讲得上市其实也是我们很多公司想追求的一件事，我也特别想让我们公司上市，但是我们目前还不够实力。大家做好准备，要想上市，想象是一个人首先要脱光了衣服给人看，你要有这种决心就可以上市，你要没有这种决心还不能上市。 　　今天我跟大家分享的题目是《现代城市购物中心运营管理几年及核心要求》，在这之前，我想请问在座的各位，有哪一位现在正在做购物中心运营管理工作，如果有的话请举手。哎呀，真的是寥寥可数，真的是太少了。其实这个不奇怪，我向正在做运营管理的同行们表示敬意，因为这项工作相当艰苦。运营管理是一个Day to day长年累月的一个事情，而且别人在休假的时候是我们最忙的时候，一刻不能放松，有时候觉还睡不好，手机不能关，万一警钟响了发生什么事了要马上赶过去，这是我做几十年运营管理工作自己的体会，特别辛苦，不敢离开，有时候假都不敢放。 　　这项工作虽然特别辛苦，但是很有意义，因为你每天在前线接触的是很多的面孔，我们过去讲零售，做百货的叫“百货撞百客”，什么样的人都有，来自方方面面，香港人讲“打开门做生意”，什么人都可以看到。比如说刮风下雨，广东喜欢刮台风对他影响特别大。在经济发生波动的时候、经济衰退的时候对他影响也很大，经济好的时候他也会追赶上好的时机，在逢年过节那是他最畅旺的时候，但是在一些相当冷清的时候也很难熬，所以做购物中心的运营管理工作大家也要做好心里准备。 　　我们购物中心运营管理也是最近几年发展起来的事情，昨天大家说的到处在盖SHOPPING MALL，好像供应链很多，大家仔细数一数北京、上海、广州、深圳到底有几个很好的购物中心，其他城市有几个，大家可以数一数，非常少，可以说加起来还不够香港一个城市的购物中心多，香港的一个城市购物中心达到60多个。但是现在国内很多的城市没有这么多让大家感觉到值得一看的购物中心，这几年在发展的时段，我相信在明后几年这批购物中心都会进入一个运营的阶段，所以大家的考验即将来临。 　　今天我想分析一下理念和核心要求，我并不是讲购物中心应该怎么样去管，这个题目太大了，因为购物中心的运营管理是一个系统的工程，我们需要很多的部门，需要很多的团队的人，这些部门好像是一个踩单车的链条一样，每一个部门都是一个链条的环节，假如说这个链条的环节断的话整个单车踩不起来。这里面可能有市场部门、有管理部门、有采购招商部门，有后勤的维护部门等等很多的部门，他是一个连环性的，而且是一天到晚不停地运作运转的。蛮复杂的。 　　这里面要有很多的内容、要有很多规范性的东西，要有很多系统性的东西，需要建立的东西，运营管理体系需要建立。大家在做这件事之前应该先作一些思想准备，要明确一些方向、明确一些游戏规则，明确他到底是一个什么样的东西，我们怎么样去做。 　　首先，我们看一看这个商业地产这方面的经营理念，因为购物中心是商业地产一个很重要的内容，是一个体验的形式，也是大家比较关注的焦点。昨天我也讲过这是一个高端操作的事情，所以说我们必须要建立这样的一个理念。我们说购物中心，首先购物中心是现代的集中式商业，是一项需要进行整体、统一经营运作的特殊商业资产。购物中心应该是持有型的资产，他具有较高的可持续的经营价值。购物中心的选址条件要求比较高，他所选定的地理位置事实上也是具有唯一性和稀缺性的。因为在一个城市里面，昨天大家讲到购物中心是城市基本建设的一部分，很多购物中心基本上都可以成为这个城市的商业地标和大家日常生活的一个坐标。说我去哪里买东西，说我去哪里吃饭，说我在哪里等人，说去哪里玩，带小孩子去玩，培朋友逛街等等，购物中心往往在城市里面会形成一个商业地标，一定程度上他的选址很严格，他有唯一性也有稀缺性。你占了这个地方可能不会有第二家再占这个地方。 　　购物中心建造的技术条件是比较高的，他的投资成本也是很高的。为什么建造技术条件比较高呢？我们现在很多大型的购物中心大家都要请外国的国际有名的设计公司，像捷德，像JMP等等，还有请美国、英国、德国、澳洲、日本的这样一些公司进行设计，设计费都是几千万。这里面的建筑他的装饰，电梯设备、空调等等，要求都非常高，像观光电梯，大家现在都喜欢采用外国最先进的设备和技术。所以他的投资成本也是比较高的。 　　在深圳的华润万象城，大家说万象城做得确实不错，确实他做得很好，目前是华南区恐怕也是中国我认为是做得最有现代感、最时尚、经济效益最好的一家购物中心，他甚至比北京的东方广场、比上海的港汇更有他的先进性和成功性。我可以告诉大家万象城在前期阶段大概请了不下17个顾问公司专业机构，这些顾问公司来自哪方面呢？比如电梯是一个专门的顾问公司，市场调研、规划、广告、策划、LOG