12号库自营建材市场可行性分析（三）.docVIP

家之福中心店项目 可行性分析 深业泰富经营项目组 2006年4月 目录 项目背景 深圳装饰材料市场简析 项目分析 ㈠ 香江市场经营状况分析 ㈡ 项目SWOT分析 ㈢ 竞争分析 经营方案 ㈠ 项目定位 ㈡ 经营思路 ㈢ 经营目标 ㈣ 经营布局 ㈤ 团队组建 ㈥ 物业改造 效益分析 ㈠ 运营模式分析 ㈡ 效益测算 ㈢ 其他影响收益的因素 风险评估及风险预案 结论 一、项目背景 七区12号库为我司自有物业，市场租赁经营面积：6160㎡；现出租与“深圳市南方香江实业有限公司”对外经营，即“香江办公家具批发中心”，合同租赁单价：101.76元/㎡.月，因其要求租金单价降至35元/㎡.月，我司不予其续签合同，租赁期限延至2006年5月31日正式结束。 为保证我司长期稳定的经营收益，变被动为主动深入拓展自营之路，打造“家之福”强势品牌，我部在前期对该物业的市场评估和分析后，在我司经营“精品装饰材料市场”、“橱卫主题专业市场”及“灯饰专业市场”三个不同角度进行经营思路分析与定位研究基础之上，现拟定对12号库实施“百货制”装饰材料展示交易中心经营方案，并对其进行深度可行性分析。 二、深圳装饰材料市场简析 1. 深圳装饰材料行业中高端发展态势良好 目前我国家居装饰材料市场已进入增速超过30%的超高速发展时期。05年我国装饰材料行业销售额达同比增长34%，呈快速增长趋势。 到2010年，深圳人均GDP将达到11000美元。业内专家断言：“随着深圳居民生活水平的日益提高，高端家居装饰产品的需求会越来越大，而这也将使深圳成为国内外高端家居产品的必争之地。”百安居在深圳市场的成功也充分说明了此点。 2. 高端房产消费相关的高端装饰消费潜力巨大 深圳家居装饰市场的竞争十分激烈，中低档家居装饰市场几近饱和，而真正的高端家居装饰用品则存在着巨大的市场空间。深圳房地产开发投资历年不断增加，但05年房产投资增长可能出现暂时停滞状态，但其中的中高端房产投资不降反升，专业人士认为：这直接对中高端装饰材料市场消费形成强力支撑。 3. 差异化竞争成趋势 今年国内某知名市场调研公司对北京、上海、广州、深圳四地高端家居装饰零售业进行了定性及定量分析，发现：高端家居装饰零售市场前景十分广阔，但至今没有出现全国规模的高端家居装饰企业； 同时差异化战略作用日益凸显，更多的人认识到，商场同质化带动的只是高成本低利润的恶性竞争。纵观深圳家居装饰市场，在经营模式上几乎大同小异，差异化并不明显。同时市场在发展，一些新的需求也日渐显露出来，比如：为避免同质化经营，在高端家居领域抢得先机，深圳好百年力打精品品牌，全力将“美庭品位家居”深圳罗湖洪湖一路店打造为国内专营全球顶级家居品牌的超五星级家居名店，全面展示全球家居行业必威体育精装版时尚潮流、生产工艺、设计理念及世界家居文化的展示平台。 针对于此，我部在经营思路上提出构建针对中高端人群的精品装饰材料市场的基本经营路线。 项目分析 （一） 香江市场经营状况分析 1.香江办公家具批发中心概况 市场经营面积：6160㎡； （注：计划物业改造后，两层建筑总面积将达11160㎡） 合同租赁期限：2006年5月31日； 合同租赁单价：101.76元/月.㎡； 市场对外全称：“香江办公家具批发中心”； 2.香江经营模式 香江办公家具批发中心采取了“自有品牌销售”、“统一对外推广”、“多种产品供应渠道”的运营模式，具体来说就是以华南地区知名的“香江.金海马”家居装饰品牌店的整体形象进行产品销售及品牌推广，配合单店促销推广活动来支撑该店经营运作，其产品来源渠道多为深圳、东莞的周边家具厂商，采用委托定单生产、贴牌上店销售方式提供货源；还有部分家具来自香江下属的直接生产和加工部门。 招商政策：香江办公家具批发中心采取自有品牌经营，无对外招商操作模式。 经营范围：以办公家具销售为主，在北面小部分区域兼营各类保险柜，南面小部分区域兼营休闲桌椅等；具有一定相关消费性。 营业时间：9：00 — 22：00 配套设施：无中央空调；我司提供消防供水接入，香江自行负责内部消防系统构建和维护。 （二）项目SWOT分析 1. 项目优势： ◆相对区位优势：12号库位于宝安北路正路北段与梨园路交汇处，交通比较便利，停车位较为充足（统计约50个停车位以上）；但目前该路段商气略显不足，需有效引导 ◆经营规模优势：该市场经营面积总计（11160㎡，1F：6160㎡，2F：5000㎡）在笋岗七区中其整体经营面积较大，具备一定的专业