CRRC：2009年度中国商业地产十大焦点.docVIP

2009年中国商业地产十大焦点 　　研究单位：中国不动产研究中心 　 　　前言 　　2009年金融海啸肆虐后的中国楼市步入深度调整和复苏期。当住宅开发市场在宏观经济政策利好刺激下，几经沉浮上演跳跃上升，2009年无论价格还是交易量都达到历史新高。但是相较住宅市场，商业地产显得很冷清。这一年，商业地产市场进一步细分，开发商阵营出现分化，开发商联合作战和项目并购有所升温。同时由于经济危机的蔓延影响，一线城市核心区写字楼以及购物中心项目遭遇招商入驻难等系列问题。 　　2009年中国商业地产发展总体表现为投资热，消化冷的特点。商住在价格和成交量上都呈现出“倒挂”的现象，说明和实体经济联系紧密的商业地产受制于宏观经济的真实状况，尚处在调整谷底。而同样基于对中国经济未来的一致看好，有实力的投资者（保险资金，传统以住宅为主的地产商等）已经着手全面布局商业地产，占领未来几年中国经济复苏带给商业地产的巨大利润高地。 　　2010年初之际CRRC（中国不动产研究中心）盘点“2009年商业地产十大焦点”，总结2009年发展规律，以期对未来商业地产发展脉络有更清晰的把握和认识。 　　一、一线城市商住价格倒挂明显 　　现象： 　　一般而言，健康的房地产市场中商业地产由于其商业回报价值高，相近地段的商业地产项目售价要比住宅项目高出30%左右，即便再低通常商业地产的售价也要高于住宅项目，从而一般商业地价也是高于居住地价。此外，原本投资投机性资金一般进入商业地产，但是2009年住宅地产销售火爆，住宅投资成为见效快、收益高的投资方式，因而得以更加吸引资金涌入，最终导致2009年出现了少见的住宅项目的售价高于商业项目的现象，业界称之为“商住价格倒挂”。 　　事实上不只是价格，在成交量上也有所体现。据统计2009年1-10月商业营运用房销售面积同比增长33%，而同期住宅销售面积增长50%。“商住倒挂”现象在北京、上海等全国一线大城市尤为明显。 　　①北京。特别是在2009年第三季度北京楼市商住价格出现严重倒挂，写字楼普遍卖不过同区域公寓产品。参见下表1。 ? 　　②上海。据统计，从2006年开始上海住宅市场的价格涨幅就逐步加快，逐渐超过周边写字楼价格。从2006年至今，办公楼买卖价格涨幅普遍仅约15%-20%，而同期住宅项目价格的涨幅远超于此，其中普陀长征板块、浦东金桥板块等相对优越的区域中写字楼、住宅售价倒挂明显。 　　原因： 　　①“商、住”转让税费制度设计的问题。住宅转让的税赋低，而转让商用住房的税赋却相对来讲相当高。从综合征收率来计算： 　　转让住房的税费=转让收入×（6.50%或6.4%或6.2%）； 　　转让商铺或非住房的税费=转让收入×（7.50%或7.4%或7.2%）。 　　这样投资非居住用房实际缴纳的税收大约为总增值额的50.5%，投资获利的一半都用于缴纳税收。此外，房屋投资如用于出租，仍然涉及到诸多税种，如按照出租收入应缴营业税、城建税、教育费附加、房产税和个人所得税等。总之，较之住宅转让，商用项目转让的税负重许多。 　　②对相当一部分的投资者来说，注重的还是短期内的回报率，商用办公楼受实体经济影响大， 2009年我国实体经济尚未得到根本的恢复与好转，投资者不会轻易投资于商业地产项目，然而住宅市场在2009年高度火热，甚至局部已经火爆，投资于此可以收到立竿见影之效。因此相对于商业地产来讲，2009年投资住宅比投资商业地产风险要小得多，收益也大得多，这又是一个造成“商住价格倒挂”的重要原因。 　　③现阶段，中国政府对商业地产开发以及销售的相关政策已经显得限制的过紧。例如央行规定：个人购置商业用房申请贷款的抵借比不得超过60%，贷款期限最长不得超过10年；并且明确限制放款条件为所购商业用房须竣工验收的房屋而非主体结构已封顶。这种限制性政策使得投资商业用房的潜在购买力得不到正常释放，客观上造成了投资全都投向了住宅地产上。 　　④“商住价格倒挂”的造成一个重要原因是2009年住宅价格的大幅上升，国务院发展研究中心宏观部部长余斌1月16日在成都表示，2009年1-11月份房价均价达到了4600元/平方米，比2008年上涨了1000元/平方米，为住房制度改革以来历史涨幅最高。 　　⑤2008年底为稳定房地产市场出台了系列措施，其中对购买住宅提出了降低首付、优惠利率等扶植性措施。但是对商业地产却没有出台相应的扶植性措施，购买商业地产都没有优惠贷款措施，不仅购买商业地产首付为50%，利率也没任何优惠，最重要的是没有减轻商业楼宇业主的税费负担，相反地方政府受财政收入下降的影响，在2009年纷纷出台了更为严格的商业地产租金税收措施，商业地产在失去租户的同时，又得承受高额税收。 　　后果： 　　①商改住。2010年北京