《温莎庄园》项目行销策划书.docVIP

《温莎庄园》项目行销策划书 市场：沈阳新一轮的别墅热潮蓄势待发 沈阳市房地产开发现状 2003年，沈阳市房地产开发投资快速增长，新开工面积明显增加。一季度，房地产开发完成投资6.2亿元，同比增长37.0％，主要呈现以下特点：别墅、高档公寓投资增长过快沈阳的别墅市场始于1992年的河畔花园，当年的供应量仅20栋左右。但是“河畔花园”在沈阳房地产市场上所起的作用是无法估量的，在许多沈阳人眼中，10年前的“河畔花园”在如今仍然是最好的选择。 在1996年沈阳市的别墅市场供应量达到一个顶峰，年供应量在250套以上，相比1992年增长了十倍。主要项目有静园、天辰景翠、靓马新村、靓马云珠、巴黎世家、凤凰花园等。1997年、1998年，沈阳市的别墅市场经历了一系列的调整和消化。在1999年，别墅又迎来了一个新的高潮期，市场供应量又达到200套左右。沈阳别墅市场在售部分单体别墅供应量为500套左右。沈阳市别墅市场现状 沈阳别墅项目的从无到有可以说是沈阳的经济发展、观念进步、生活水平提高的一个具体体现。但是经过了近10年的发展，沈阳市的别墅市场仍然同上海、深圳、北京等房地产业发达的地区存在着较大的差距。 　　别墅作为人类居住场所的最高表现形式，它代表的应该是最高的生活品质。然而在沈阳的别墅市场上，大多数客户的购买动机仍然是改善居住环境，以及炫耀自己的财富，真正追求高品质生活的客户可以说是少之又少，或者说这部分客户的需求没有得到充分的满足。这一不足表现在：别墅周边环境差，社区的围墙内外可以说是天渊之别；社区内的环境、会所、物业管理无法使人联想到“高品质”等。 　　在如今沈阳的别墅市场上，项目的档次也参差不齐，价格从2000元/平方米到9000元/平方米的项目共存。就其价格来看，沈阳市的别墅市场的供应量呈现一个“菱形”的态势：高端和低端的项目数量少，中间价位的项目占的比重最大。这样的一种供应结构可以说是对市场的一种畸形认识的产物，这主要是指那一部分低端别墅而言的。沈阳的别墅市场上，地价所占的比重不是很大，那么售价中的大部分比例是用来支付建安、社区环境营造等方面费用的，如果售价过低，则房屋品质、社区环境势必难以保证。 供应特征 沈阳市场上的单体别墅，每栋建筑面积主要集中在200—400平方米之间，有少量大面积的别墅出现。绝大部分别墅具有车库、佣人房、设备房、洗衣房等功能空间，大部分项目赠送私家花园。绝大部分别墅没有游泳池。 沈阳市的别墅项目交房时绝大部分是毛坯房。 　　沈阳的别墅市场在市政配套设施和室内户型的设计等方面还存在不小的发展空间。例如：有的别墅项目没有预留安装户式中央空调的空间；有的项目缺乏市政燃气系统的支持，要使用液化气罐。 区域 沈阳市的别墅供应在东、南、西、北四个方向，其中部是别墅项目最为集中的区域。 凤凰花园客户构成及价格分析 　　沈阳的别墅市场，大部分客户购买别墅用于自住，少量客户用于保值增值。 客户主要是私营企业主、体育演艺界明星沈阳市大部分别墅项目的单价在3000—5500元/平方米之间，其目标客户主要是沈阳本地及外地的私营企业主等少数几个项目价格在8000元/平方米以上，这部分项目的客户定位要明显高于普通别墅项目，主要是大型私营企业主、体育演艺界明星等。82384888823515488 占地面积 （Ｍ２） 13.3万 25万 23.5公顷 27.5万 40公顷 20万 总建面积 （Ｍ２） 5.9万 6万 ７万 １２.３万 ７４４７.４ 10万 建筑风格 美式风格 北美风格 美式、欧式风格 海派风格 北美风格 美式风格 价 单价（元/Ｍ２） 3087-5700 4750-5225 4275-5700 7410-9500 7410-8075 2748-3410 格 总价范围（万元） 60—320 163-280 135-200 220-650 258-352 72-92.5 主力总价（万元） 210 175 135 305 300 82 房 联体 （Ｍ２） 180-210 160-230 220-300 224-257（部分带地下室） 型 独立 （Ｍ２） 370-500 325-550 290-540 280-600 300-413 尚未开发,二期将造 赠送花园 （Ｍ２） 40-50 500-800 60-80 400-1800 150-1000 200-1000 30 绿化特色 特设由10万株银杏树组成的银杏林，水景较佳 坡地式布局 坡地式布局 坡地式布局，特设冬季湖心冰雪场 丘陵式布局，再现山地环境。水景较佳 特设好莱坞星光大道，并配有高尔夫球场 交房方式 清水房 清水房 清水房 精装修房、清水房皆有 精装修房，可自选方式 清水房 贷款