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长风?捷座（住宅） 项 目 营 销 策 划 书 山西浩斯房地产企业中心 2005年12月4日 方 案 目 录 市 场 分 析 P03 市 场 调 研 结 果 P08 市 场 定 位 及 分 析 P07 项 目 推 广 细 则 P14 营销周期及内容 P22 附件一 项目市场调查结果 P26 附件二　区域内楼盘调查资料 另附 附件三 长风?捷座12月份推广计划 P35 附件四　销售部现场营销文化 P38 附件五 部分宣传稿件彩样 另附 长风?捷座（住宅）项目营销策划书 市场分析 1.区域市场分析 小店区是山西省省会太原市市辖区之一，位于太原市的东南部，是太原市的南大门。辖2镇2乡5 个街道办事处，总面积295平方公里，总人口39万，其中非农业人口25万。地形以广阔的河套平原为主，属温带大陆性气候，日照充足，四季分明，年平均气温9°C，无霜期165天，年降水量485毫米。??? 小店区是省城的主要门户，地理位置非常优越。这里交通便捷，高新技术密集。境内有全省唯一的航空港－－太原机场。同蒲铁路、石太线、大运路、太茅路、太旧高速公路、东山过境高速公路等交通干线纵横交错，连接全省八个地市和周边省市。 2.长风街概况 长风街位于太原市城南，是政府新规划建设的重点工程和重点发展区域，是未来的城市中心，地理位置绝佳。虽然目前，太原仍是以柳巷商圈为核心的单中心城市。但随着经济的发展，此中心被过度利用，自然会引发交通拥挤、绿地匮乏、竞争过度、成本高昂等一系列问题，这此问题制约城市职能，使此中心无法适应太原发展的要求。因此新的中心必然建立，此中心必然在长风大街。在太原新的规划中全省、泛太原都市圈及全市经济社会发展服务的功能将由长风新中心一力承担。 长风街业态分布以汽贸和汽修居多（30%），另有装饰设计占20%（如南方设计、大和大），餐饮占30%（如三晋饭庄、交通大酒店），商场占10%（如和信摩尔、东方家园、沃尔玛）。 主要建筑设施：和信摩尔，方圆浴业，学府公园，一品嘉园，文华园，亲贤园，东方家园，铁十七局，省纺织研究所，美特好超市。 环境配套：银行，医院，学校，商场，娱乐，交通均比较便利。 3.本项目分析 本案位于体育西路和长风街十字路口向南200米， 共两栋15层建筑，其中一、二层为商铺（计3620.89平方米），三到十五层为住宅（计22489.63平方米），总待售面积26110.52平方米。 长风?捷座交通便捷，与机场、高速路通道、环城路近在咫尺。随着太原城市南移西进，城市主城区形态将向“带形”发展，长风街区域会聚集大量新经济时代的成功人士，或工作或居住，这些人群将成为长风?捷座项目增值的有利保障。同有随着省政府和市政府的南迁，行政服务功能及所牵引的综合服务功能将迅速南移，有利于本项目所在区域形成崭新、完整、功能齐全的高品质生活区，也将弥补项目规模上的不足。 4.区域竞争者分析 长风街周边房地产状况分析 附周边项目详细情况表（见附件） 长风?捷座的地段具有无可争议的优势，同时也不可避免的被众多区域竞争者所包围，其中可比对像及其简单情况如下： 华宇绿洲：主要以别墅群为主，占地面积广，户型偏大，价格偏高，属于中高档主要面对较高收入者。阳光地带：集住宅、商铺、写字楼为一体，规模大、实力雄厚、地段优越，价格偏高，但销量很好，广告宣传较好，硬件设施优良。大唐长风：以适中较小的户型为主，一期工程已销售，二期开盘，销售率高价格适中，自产自销，并且其规模大、地段好，较为成功。飞云花园：价格适中地段好前期广告作的不是太好，销售率一般，两幢塔楼。开发商实力雄厚，信誉度高。一品嘉园：规模小，共155套房，销售率高，价格偏高。亲贤苑、文华苑：地段好，规模大，售价低，广告宣传很好，销售率高。新太原公寓：规模小，地段偏西，知名度不高，销售率一般。裕丰家园：属于前期开发项目，现已售完规模小。其中文华苑、御公馆、一品嘉园等将是强有力的竞争者， 长风?捷座在众多周边竞争者的包围之中，要想一鸣惊人，在销售进度与价格上得到双丰收，首先要在概念上与竞争者区别开来。一方面挖掘项目本身所具有的卖点，另一方面寻找消费者需求的核心点，通过分析，找到两者的契合之外，从而达成本案的旺销。（初步诉求核心点为“安全性、私密性”。） 市场调研结果（调研数据见附件一） 1.深度访谈的问卷分析： 据调查1500人中，约80%的人对于长风街地段未来发展的潜力比较认可，主要客户群是小店周围的人群，普遍关心的问题是价格。北城的人认可柳巷、迎泽街，对本区域兴趣不大。 人最关心的购房因素按重要程度依次是地段及交通、价格、周边环境、物业管理、小区规划只有少部分人关心发展商的实力和信誉，关心升值潜力的也比较少说明人们投资的意识不是很强，基本属于买房自用。 关于户型结构与地点方面，